エステムプラザ蒲田TAKARABUNE
エステムプラザ蒲田TAKARABUNE（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築10年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区西蒲田5-10-21 |
|---|---|
| 交通 | 蒲田 |
| 築年 | 2016（築10年） |
この物件の解説（宅建士視点）
「エステムプラザ蒲田TAKARABUNE」は東京都大田区西蒲田にある、2016年竣工・築10年の投資用ワンルームマンションです。最寄りはJR蒲田駅で、割高診断は参考値（2件）ながら実質利回り3.5%、平均提示価格3010万円という結果です。地価は上昇傾向ですが、洪水や液状化のリスクにも注意が必要な地域です。
立地と交通
本物件の所在地は東京都大田区西蒲田5-10-21で、最寄り駅はJR蒲田駅です。駅からの徒歩分数や沿線の詳しい情報は今回のデータには含まれていないため、実際の距離感は物件概要やGoogleマップなどの地図で確認してください。住所の表記からは、蒲田駅の周辺に広がる住宅地の一角に位置していることが読み取れます。
国交省の地価公示（国が毎年示す土地の価格の目安）によると、この地点の用途地域は第一種住居地域、用途区分は住宅地です。建蔽率（建物を建てられる土地の割合）は60%、容積率（延べ面積の上限）は200%で、準防火地域にも指定されています。大きな商業施設よりも住宅が中心の、比較的落ち着いた街並みが想定されるエリアです。
建物と管理
建物は2016年に竣工し、2026年時点で築10年です。階数や総戸数、構造、権利形態（所有権か借地権か）、分譲会社、管理会社、ブランド名といった基本情報は、今回のデータには含まれていません。これらは重要事項説明書（物件の重要な情報を書いた書類）や登記簿（土地や建物の権利関係を記録した書類）、管理会社への確認で把握できます。
マンションの資産価値を保つうえでは、修繕がきちんと計画され実行されているかが重要なポイントになります。長期修繕計画の内容や管理組合の総会議事録は今回のデータにはないため、修繕積立金の額や過去の修繕履歴は、売主や管理会社に直接問い合わせて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は2件で、3件に満たないため参考値として捉えてください。内訳は「注意」が2件で、「危険（割高）」「安全・割安」の判定は出ていません。平均の実質利回り（購入価格に対する年間収益の割合）は3.5%、平均提示価格は3010万円、家賃の中央値は100,420円（家賃サンプル数2件）となっています。
同じ東京都大田区のエリア全体では、診断件数が250件あり、内訳は「危険（割高）」が114件と最も多く、「安全・割安」が91件、「注意」が43件でした。エリア平均の実質利回りは3.53%、家賃中央値は85,300円です。この棟の家賃中央値はエリアの家賃中央値より高めですが、診断件数が少ないため、この棟単体で割安・割高を決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示では、本物件から117m離れた西蒲田４－３１－１２の地点について、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり605,000円と公表されています。前年の559,000円からは8.2%の上昇で、このエリアの地価は上昇傾向にあることがうかがえます。
周辺の取引事例は626件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、蒲田本町の1Kタイプ（30平方メートル、2018年築）が2800万円、蒲田の1Kタイプ（20平方メートル、2007年築）が3000万円で取引されています。
国交省のハザード情報によると、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.3m未満、地盤は液状化しやすいとされ、地形は三角州・海岸低地に分類されています。地価の上昇という良い面だけでなく、水害や液状化のリスクについても、区のハザードマップ（災害の危険度を示した地図）などで事前に確認しておくことが大切です。
診断は参考値（2件）ですが、判定は「注意」中心で極端な割高さはうかがえません。
地価は上昇傾向ですが、洪水浸水想定0.5〜3mや液状化のリスクも確認が必要です。
総戸数や管理体制などの基本情報が乏しく、購入前に重説や管理資料での確認が欠かせません。
- 総戸数・階数・構造・権利形態を登記簿や重説で確認する
- 管理会社や長期修繕計画、総会議事録を確認する
- 分譲会社・ブランドの詳細を公式資料で確認する
- 蒲田駅からの徒歩分数を物件概要や地図で確認する
- 洪水・液状化などのハザードを区のマップで確認する
- 診断2件は参考値のため、他の資料でも家賃や価格を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.02ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.5%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.02ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 100,420円
- 100,420円
この棟の家賃中央値（100,420円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 16.8% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西蒲田４－３１－１２（この棟から約117m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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