メゾン・ド・サペン

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

メゾン・ド・サペンは東京都世田谷区大原にあり、京王井の頭線・小田急小田原線の下北沢駅から徒歩8〜9分です。1982年築、陸屋根4階建、全30戸の所有権マンションで、管理会社は株式会社プレストサービスです。築44年の中古ワンルームの立地・建物・相場の目安を、宅建士の視点で中立に解説します。

立地と交通

メゾン・ド・サペンは東京都世田谷区大原1-9-10に位置し、京王井の頭線の下北沢駅まで徒歩8分、小田急小田原線の下北沢駅までは徒歩9分です。2つの路線が使える駅が徒歩10分以内にあるため、通勤・通学の行き先の選択肢は複数あります。一方で、駅までの距離が徒歩8〜9分であることから、駅直結のマンションに比べると歩く時間は長めに感じる人もいるかもしれません。

建物がある場所は国土交通省のデータで第１種中高層住居専用地域・市街化区域に区分されています。中高層住居専用地域とは、マンションなど比較的高さのある建物も建てやすい地域という意味です。近くの地価公示地点（大原１－３－６）は第一種低層住居専用地域に区分されており、同じ大原でも場所によって建築のルールが異なる点は留意してください。第一種低層住居専用地域とは、建物の高さなどに制限があり、閑静な住宅地であることが多い地域という意味です。

建物と管理

建物は1982年1月築で、2026年時点の築年数は44年です。陸屋根（屋上が平らな屋根という意味です）の4階建てで、総戸数は30戸、構造は鉄筋コンクリート造、権利形態は所有権です。築年数が進むほど外壁や設備の修繕が必要になりやすいため、この棟の実際の修繕状況を確認することが大切です。

管理会社は株式会社プレストサービスです。管理組合の運営状況や長期修繕計画の内容は今回のデータに含まれていないため、修繕積立金の残高や過去の大規模修繕の実施時期は、売主や管理会社に資料を求めて確認してください。共用部分の清掃状況や外壁の様子は、内見時に自分の目で確認することもおすすめします。また、現在の入居率や空室の状況も今回のデータには含まれていないため、賃貸の掲載サイトや管理会社に確認してください。

割高診断から見た相場ポジション

この棟について割高診断が行われた件数は1件で、データが少ないため参考値として扱います。この診断では、提示価格1660万円、想定家賃71,000円に対して実質利回り（年間の収益を価格で割った割合に、諸費用も加味した数値という意味です）4.4%となり、判定は「安全・割安」でした。ただし1件の結果だけで棟全体の相場を決めることはできません。この診断が行われたのは2024年3月11日で、その後の市場の動きまでは反映されていません。

同じ世田谷区全体でみると、診断の件数は180件あり、判定の内訳は危険（割高）96件、注意30件、安全・割安53件、判定不能1件で、最も多い判定は危険（割高）でした。エリア平均の実質利回りは3.55%、平均提示価格は2778万円、家賃中央値は94,500円です。この棟の診断結果と比べる際は、件数の差が大きいことを踏まえてください。棟の実質利回り4.4%とエリア平均の実質利回り3.55%は、算出のもとになったデータの件数が大きく異なるため、単純に優劣を比べることは避けてください。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

国土交通省の地価公示によると、棟から149m離れた大原１－３－６の地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり914,000円で、前年の850,000円から7.5%上昇しました。この7.5%は変動率、つまり前年からの価格の変化の割合を示す数値です。この地点は第一種低層住居専用地域（建蔽率50%、容積率150%）で、準防火地域にも指定されています。地価公示は棟そのものの価格ではなく、近くの代表地点の目安という意味です。

周辺の取引事例は432件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値（中央値とは、データを小さい順に並べたときに真ん中にくる値という意味です）は2900万円、1平方メートルあたりの単価中央値は110万円、面積中央値は25平方メートルです。例として、2025年第4四半期に北沢で20平方メートル・5200万円、代沢で30平方メートル・2800万円などの取引がありました。面積や間取りが異なるため、単純比較はできません。

ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。ローム台地とは、水はけがよく地盤が比較的安定していることが多い地形という意味です。高潮の情報は今回のデータに含まれていないため、心配な場合は世田谷区のハザードマップで確認してください。

住んでいる人・検討した人の声

口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3（5点満点）、件数21件の評価が登録されています。件数21件はこれまでに投稿された合計の件数です。具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータには記載がないため、実際の住み心地や管理の評判を知りたい方は、マンションレビューのサイト本体で各コメントを確認してください。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 3点21件
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-02確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）

この棟の平均実質利回り（4.4%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.85ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（71,000円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 24.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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