エクセリア三軒茶屋
エクセリア三軒茶屋（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築28年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区太子堂2丁目28-2 |
|---|---|
| 交通 | 東急田園都市線 三軒茶屋駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1998-03（築28年） |
| 総戸数 | 27戸 |
| 階数 | 地上6階建 |
| 構造 | RC |
| 分譲会社 | 株式会社シンアイ |
| 建物管理会社 | 株式会社メイプルリビングサービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
エクセリア三軒茶屋は東京都世田谷区太子堂、三軒茶屋駅徒歩5分に建つ築28年・27戸のRC造マンションです。割高診断は参考値の2件で「危険（割高）」、世田谷区全体でも割高判定が多い結果でした。洪水浸水想定や液状化のリスクも報告されており、価格や災害面は自分でも確かめる必要があります。
立地と交通
エクセリア三軒茶屋は、東京都世田谷区太子堂2丁目28-2に建つ投資用マンションです。東急田園都市線の三軒茶屋駅から徒歩5分で、渋谷方面にも出やすい立地にあります。総戸数は27戸、1998年3月竣工の地上6階建て、構造はRC（鉄筋コンクリート）造で、築年数は28年です。
駅から徒歩5分という近さは、単身者向けの賃貸需要を考えるうえでの強みになります。一方で、周辺の商業施設や学校区、昼間と夜間の人通りといった生活環境の細かな情報は今回のデータにはありません。実際に歩いて確認するか、地図サービスや地元の不動産会社に確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1998年3月に竣工した地上6階建てで、総戸数は27戸、構造はRC（鉄筋コンクリート）造です。権利形態は所有権で、分譲会社は株式会社シンアイ、管理会社は株式会社メイプルリビングサービスが担っています。築28年を迎えており、配管や外壁の大規模修繕がどの段階にあるかが気になるところです。総戸数27戸は、同じ規模の中では比較的コンパクトな棟といえます。
修繕がどれだけ計画的に行われてきたか、管理費や修繕積立金の額、過去の大規模修繕の実施履歴といった詳しい管理体制は、今回のデータには含まれていません。管理組合の総会議事録と長期修繕計画を、売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について行った割高診断は2件で、件数が少ないため参考値として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回りは3.08%、平均の提示価格は2320万円です。家賃は中央値80,700円（最小77,400円、最大84,000円、サンプル2件）で、最終診断日は2026年3月30日です。
同じ世田谷区で行った診断は180件あり、「危険（割高）」が96件、「注意」が30件、「安全・割安」が53件、「判定不能」が1件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2778万円、家賃中央値は94,500円です。この棟の家賃中央値や利回りはエリアの平均より低めの数字ですが、診断件数が2件の参考値なので、この棟全体の傾向だと決めつけることはできません。
利回りや価格だけでなく、空室の状況や今後の賃貸需要も重要な判断材料になりますが、これらは今回のデータにないため、賃貸情報サイトや管理会社への確認が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、この棟から254m離れた太子堂２－１０－１４の地点（第一種住居地域）では、令和8年1月1日時点で1㎡あたり1,050,000円、前年の954,000円から10.1%上がっています。建蔽率は60%、容積率は200%で、準防火地域に指定されています。なお、この棟自体が所在する用途地域は近隣商業地域（市街化区域）で、地価公示の地点とは別の区分になっています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで451件あり、価格の中央値は3400万円、1㎡あたりの単価中央値は106.7万円、面積の中央値は35㎡です。例として、上馬の1K・15㎡・1986年築が1200万円、上馬の1K・25㎡・1999年築が2000万円、下馬の1K・15㎡・1991年築が940万円で、いずれも2025年第4四半期の成約です。
ハザード情報では、この一帯の洪水浸水想定は0.5〜3m、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は谷底低地（傾斜1/100未満）とされています。低地特有のリスクがあるため、購入を検討する際はハザードマップで浸水想定と液状化の広がりを自分の目で確認してください。
三軒茶屋駅徒歩5分の立地は魅力ですが、診断2件は参考値で断定はできません。
世田谷区全体でも「危険（割高）」が最多で、提示価格の高さが目立つ結果です。
築28年の管理状態や修繕計画は、総会議事録などで必ず自分で確かめましょう。
- 重要事項説明書で用途地域・建蔽率・容積率を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 登記簿で所有権や抵当権など権利関係を確認する
- ハザードマップで浸水想定と液状化のリスクを確認する
- 賃貸情報サイトで現在の家賃相場と空室状況を調べる
- 周辺の取引事例と比べて提示価格が妥当か確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.47ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.08%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.47ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 84,000円
- 77,400円
この棟の家賃中央値（80,700円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 14.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／太子堂２－１０－１４（この棟から約254m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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