トーシンフェニックス笹塚駅前弐番館
トーシンフェニックス笹塚駅前弐番館（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区笹塚1丁目55-6 |
|---|---|
| 交通 | 京王線 笹塚駅 徒歩2分 ／ 京王新線 笹塚駅 徒歩2分 |
| 築年 | 2003-01（築23年） |
| 総戸数 | 90戸 |
| 階数 | 地上13階建 |
| 構造 | SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社トーシン |
| 建物管理会社 | 株式会社トーシンコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都渋谷区笹塚1丁目に建つ「トーシンフェニックス笹塚駅前弐番館」は、京王線・京王新線笹塚駅から徒歩2分の投資用ワンルームマンションです。宅建士の視点で、立地・建物・割高診断の参考値・周辺の取引相場までを事実データに基づいて中立に解説します。
立地と交通
トーシンフェニックス笹塚駅前弐番館は、東京都渋谷区笹塚1丁目55-6にあります。京王線と京王新線の笹塚駅から徒歩2分で、どちらの路線も使えるのは移動のしやすさにつながる点です。駅前という立地なので、日常の買い物や通勤の動線は確認しやすいでしょう。
国交省のデータでは、この場所は市街化区域の「商業地域」にあります。近くの地価公示地点（笹塚２－４４－５）は「近隣商業地域」に分類され、建蔽率80％、容積率300％、準防火地域となっています。容積率が高い地域は建物が建てやすい分、将来的に周辺の建て替えや開発が進む可能性もあるため、街の変化は時々見ておくとよいでしょう。駅から徒歩2分という近さは、入居者を探すときの強みになりやすいポイントでもあります。
建物と管理
建物は2003年1月に竣工し、築23年、地上13階建てで総戸数は90戸です。構造はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）で、権利形態は所有権となっています。分譲した会社は株式会社トーシン、管理をしているのは株式会社トーシンコミュニティーです。総戸数90戸という規模は、ワンルームマンションの中では比較的大きい方に入ります。
管理組合の活動状況や修繕の計画については今回のデータには入っていないため、購入を検討する場合は管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認することをおすすめします。また竣工から23年が経っているため、建物の経年劣化や設備の更新状況は見た目だけでは分かりにくいので、内覧の際に共用部分の清掃状態や設備の稼働状況を確認し、修繕の履歴は管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみのため、参考値として見てください。判定は「危険（割高）」で、平均の提示価格は2,775万円、平均の実質利回りは3.21％でした。家賃のサンプルも1件で86,000円となっており、1件のデータから全体の傾向を決めつけることはできません。参考値ではありますが、提示価格や利回りの数字そのものは、同じ棟の他の部屋を検討する際の目安の一つにはなります。
渋谷区エリア全体では診断の件数が256件あり、「危険（割高）」が167件、「注意」が30件、「安全・割安」が58件でした。エリアの平均実質利回りは3.38％、平均提示価格は4,040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の診断は1件のみなので、エリアの数字と単純に比べて断定することは避けたいところです。エリア全体でも判定の割れ方にはばらつきがあり、同じ渋谷区でも物件によって評価が分かれていることが分かります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
近くの地価公示地点（笹塚２－４４－５、棟から約183m）は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,500,000円、前年の1,310,000円から14.5％上がりました。近隣商業地域・商業地に指定されています。地価が上がっている地域は人気の裏付けになりますが、今後も同じペースで上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は575件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2,600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は100万円、面積中央値は25平方メートルです。例として、北沢の2015年築1K・25平方メートルが3,300万円、笹塚の1998年築1K・20平方メートルが2,500万円、笹塚の2005年築1K・20平方メートルが2,700万円という取引がありました。
ハザードの情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。これらはハザードマップの一時点の情報であり、今後の改訂や調査で内容が変わることもあるため、購入前には最新のハザードマップも必ず確認してください。また、これらの情報だけで建物の安全性を判断することはできません。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点4.2、件数25件という数字が今回のデータにあります。具体的にどんな点が良い・気になるという声があったかはこのデータには含まれていないため、気になる方はマンションレビューの該当ページで内容を確認してみてください。
評点4.2という数字と、件数25件という規模を踏まえて参考にするとよいでしょう。ただし評点だけでは入居者の満足度の具体的な理由までは分からないため、気になる方は原文のコメントを確認することをおすすめします。口コミは個人の感じ方による部分も大きいため、他の情報と合わせて判断することが大切です。
トーシンフェニックス笹塚駅前弐番館は笹塚駅徒歩2分という交通利便性が目立つ棟です。
割高診断は1件のみの参考値で、判定は「危険（割高）」ですが、断定はできません。
価格や利回りはエリア診断や周辺取引事例と合わせて、ご自身でも確認することが大切です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係の詳細を確認する
- 最新の家賃相場を複数の賃貸サイトで確認する
- 最新のハザードマップを自治体サイトで確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を自分でも比較検討する
- 共用部分の状態や設備の稼働状況を内覧時に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の判断のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.2点25件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-02確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.17ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.21%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.17ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 86,000円
この棟の家賃中央値（86,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 18.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／笹塚２－４４－５（この棟から約183m） 令和8年1月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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