フェニックス渋谷本町

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

フェニックス渋谷本町は、東京都渋谷区本町6丁目にある2010年11月竣工、7階建て・総戸数40戸のワンルームマンションです。幡ヶ谷駅徒歩4分、初台駅徒歩10分という駅近の立地で、診断の件数は1件のため参考値ですが、地価や取引データも合わせて宅建士の視点で整理します。

立地と交通

フェニックス渋谷本町は、幡ヶ谷駅から徒歩4分、初台駅から徒歩10分の場所にあります。駅から近く、2つの駅を使い分けられる立地は、賃貸に出すときに入居者を探しやすい材料の一つになります。通勤・通学のしやすさは物件選びで重視されやすい要素ですが、実際の生活動線は人によって感じ方が異なります。路線の詳しい運行状況や始発・終電の時間は今回のデータに無いため、駅の時刻表で確かめてください。

住所は渋谷区本町6丁目で、用途地域は第一種住居地域（市街化区域）、建蔽率60%、容積率300%、防火地域の区分は準防火地域です。近くの地価公示地点（本町1-9-12、棟から452m）では、令和8年の価格が1平方メートルあたり1,010,000円で、前年の915,000円から10.4%上がっています。地価の動きは周辺エリア全体の目安であり、この棟の個別の資産価値が同じように動くとは限りません。

建物と管理

建物は2010年11月に竣工し、2026年時点で築16年、7階建て・総戸数40戸です。管理会社はFGHです。築16年は、ワンルームマンションとして設備の経年劣化が出始める時期にあたることもありますが、実際の劣化状況は建物ごとに異なります。建物の構造や土地の権利形態（所有権か借地権かなど）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。

管理組合の運営状況や長期修繕計画の有無、直近の修繕工事の実施記録は今回のデータに含まれていません。中古のワンルームマンションは、修繕がきちんと計画され実行されているかどうかで、将来の資産価値や修繕費の負担に差が出やすい傾向があります。購入を検討する場合は、総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求め、内容を確認することをおすすめします。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。この1件の判定は「判定不能」となっており、「危険（割高）」「注意」「安全・割安」のいずれにも分類されていません。診断件数が少ない段階では、1件の結果だけを根拠にこの棟全体の割高・割安を判断することはできません。

参考値として、この棟の平均提示価格は3,880万円、平均実質利回りは3.41%、家賃は130,000円でした。同じ渋谷区エリア全体（診断件数256件）では、平均提示価格4,040万円、平均実質利回り3.38%、家賃中央値105,000円となっており、判定は「危険（割高）」が最も多い結果です。棟単体のデータ量が少ないため、この数字だけでエリア全体との優劣を決めつけることはできません。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

国交省の取引データによると、棟の周辺（2024年第1四半期〜2025年第4四半期、852件）の価格中央値は3,000万円、1平方メートルあたりの単価中央値は115.3万円、面積中央値は30平方メートルでした。例として、西原地区で2025年第4四半期に35平方メートル・1LDK・2002年築の物件が5,300万円、15平方メートル・1Kの物件が2,600万円で取引された記録が残っています。これらは棟周辺の広い範囲の実例であり、この棟そのものの取引価格ではありません。

ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。これらは公的データに基づく目安であり、将来にわたって必ず被害が無いことを保証するものではありません。購入を検討する際は、渋谷区が公開する最新のハザードマップも併せて確かめてください。

住んでいる人・検討した人の声

外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3.1（件数8件）という評価が確認できます。具体的にどのような点が良いと感じられ、どのような点が気になるとされているかというコメントの内容は、今回のデータには含まれていません。気になる方はマンションレビューの該当ページを直接確認してください。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 3.1点8件
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-06確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）

この棟の平均実質利回り（3.41%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.03ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（130,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 23.8% 高い ＝ 割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この駅の賃貸需要

この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。

出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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