THE CONOE 代官山
THE CONOE 代官山（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築10年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区恵比寿西一丁目36-2 |
|---|---|
| 交通 | 東横線 代官山駅 徒歩1分 ／ 日比谷線 恵比寿駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2016-02（築10年） |
| 総戸数 | 109戸 |
| 階数 | 地上13階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | アパホーム(株) |
| 建物管理会社 | アパコミュニティ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
THE CONOE 代官山は、東京都渋谷区恵比寿西一丁目にある、東急東横線代官山駅から徒歩1分・築10年109戸の投資用ワンルームマンションです。割高診断の件数は2件と少なく参考値ですが、2件とも「危険（割高）」の判定で、エリア平均より利回りが低めでした。
立地と交通
THE CONOE 代官山は、東京都渋谷区恵比寿西一丁目にある投資用のワンルームマンションです。住所は恵比寿西一丁目36-2で、東急東横線の代官山駅までは徒歩1分、東京メトロ日比谷線の恵比寿駅までは徒歩7分です。2つの沿線を使い分けられる立地にあります。
代官山駅も恵比寿駅も、渋谷駅から1駅前後で行き来できる主要駅です。駅からの近さは入居者を見つけやすい材料になりますが、実際の空室の出やすさや賃貸需要の強さは、周辺の競合物件や最新の賃貸相場も合わせて、管理会社や仲介会社に確認してください。
建物と管理
建物は2016年2月に竣工し、2026年時点で築10年です。地上13階建て、総戸数109戸の鉄筋コンクリート造で、土地と建物をまとめて所有する「所有権」タイプの物件です。分譲はアパホーム(株)、管理はアパコミュニティ株式会社が担当しています。
築10年はワンルームマンションとしてはまだ新しい部類に入ります。ただし、長期修繕計画の内容や修繕積立金の額、過去の修繕履歴は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について行われた割高診断は2件で、件数が3件に満たないため参考値として見てください。2件とも判定は「危険（割高）」で、平均の実質利回り（購入価格に対して実際に得られる利益の割合）は2.9%、平均提示価格は7905万円でした。家賃は200,000円〜220,000円（中央値210,000円）で、最終診断日は2025年9月25日です。
同じ時期の渋谷区全体の診断は256件あり、判定の内訳は危険（割高）167件、注意30件、安全・割安58件、判定不能1件でした。エリア平均の実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の診断はエリアより利回りが低く価格も高い方向に出ていますが、件数が2件と少ないため、棟全体の傾向として断定することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から243m離れた地価公示（国が毎年示す土地の値段の目安）の地点「恵比寿西２－２０－７」では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,900,000円、前年の3,490,000円から11.7%上昇しました。用途地域は第二種中高層住居専用地域の住宅地で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の割合）60%、容積率（敷地に対して建てられる建物の延べ面積の割合）300%、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期〜2025年第4四半期で685件あり、価格中央値は5200万円、単価中央値は145.7万円/m2、面積中央値は35m2です。直近の例では、代官山町の1998年築・50m2の1LDKが14000万円、1971年築・60m2の1LDKが10000万円、1998年築・60m2の1LDKが13000万円で取引されており、いずれも2025年第4四半期の成約です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定なし、液状化（地震で地面が液体のようになる現象）はしにくい、地形はローム台地（水はけがよく地盤が安定しやすい台地）とされています。なお周辺の用途地域は第２種住居地域の市街化区域で、地価公示の地点の用途地域とは区分が異なるため、実際の規制内容は登記簿や自治体の都市計画図で確認してください。
THE CONOE 代官山は代官山駅徒歩1分、築10年・109戸のワンルームマンションです。
割高診断は2件と参考値ですが、2件とも危険（割高）でエリア平均より利回りが低めです。
地価は1年で11.7%上昇していますが、価格が妥当かは管理状況や賃貸相場も含め要確認です。
- 長期修繕計画書と修繕積立金の額を管理会社に確認する
- 管理組合の総会議事録で管理状態を確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確認する
- 現地の賃貸相場や空室率を仲介会社に確認する
- 割高診断の件数が少ないため追加の診断や査定を取る
- 最新のハザードマップで浸水・地震リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.48ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.9%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.48ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 220,000円
- 200,000円
この棟の家賃中央値（210,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 100% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／恵比寿西２－２０－７（この棟から約243m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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