マンション五反田
マンション五反田（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築47年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区西五反田8丁目8番14号 |
|---|---|
| 交通 | 東急池上線 大崎広小路駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1979-07（築47年） |
| 総戸数 | 195戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
マンション五反田は、東京都品川区西五反田にある1979年竣工・14階建・195戸の大型マンションです。東急池上線大崎広小路駅から徒歩5分、管理は東急コミュニティーが担当します。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」で、周辺地価は上昇傾向です。
立地と交通
マンション五反田は、東京都品川区西五反田8丁目8番14号にあります。最寄り駅は東急池上線の大崎広小路駅で、徒歩5分の距離です。徒歩5分は一般的に歩いて行きやすい範囲とされ、通勤や通学での駅利用がしやすい立地と言えます。池上線の運行本数や始発・終電の時間、他路線への乗り換えの便は今回のデータに無いため、実際の時刻表や乗換案内で確かめてください。
このマンションがある場所は、都市計画上「商業地域」に区分されており、市街化区域にあります。商業地域はお店やオフィスも建てやすい用途地域で、住宅だけでなく商業施設も混在しやすい場所です。実際にどのような店舗や施設が周辺にあるかは今回のデータに無いため、現地を歩いて確認するか、品川区が公開している都市計画図やハザードマップで確かめてください。
建物と管理
建物は1979年7月に竣工した、14階建て・総戸数195戸の大型マンションです。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫な構造）で、権利形態は所有権です。竣工から47年が経過しており、設備や外壁の老朽化がどの程度進んでいるかは建物によって差が出やすい年数です。管理会社は東急コミュニティーが担当しています。
分譲会社やブランド名は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。また、築47年の建物では大規模修繕の実施状況や次の修繕の時期が資産価値や将来の負担に大きく影響します。長期修繕計画や過去の修繕履行状況、修繕積立金の残高は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として見てください。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.8%、平均提示価格は1700万円、家賃中央値は65,000円でした（家賃のサンプル数も1件です）。1件の結果だけで、この棟全体の価格が常に高いと決めることはできません。別の部屋や別の時期の情報も併せて確認する必要があります。
品川区全体では183件の診断があり、判定は危険（割高）が103件、注意が24件、安全・割安が53件、判定不能が3件で、最も多いのは危険（割高）です。エリアの平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は3517万円、家賃中央値は93,000円でした。棟の利回り3.8%はエリア平均の3.53%よりやや高い数字ですが、診断件数が1件しかないため、この差だけで棟がエリアより有利とは言えません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から296m離れた大崎4-8-3の地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり1,000,000円で、前年の894,000円から11.9%上昇しています。この地点は第一種住居地域の住宅地で、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域に指定されています。地価公示地点は棟そのものの敷地ではなく近隣の代表的な地点であるため、あくまで目安として見てください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1152件あり、価格の中央値は3700万円、単価の中央値は1平方メートルあたり132万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の西五反田では、35平方メートル・築2010年で6900万円、45平方メートル・1LDK・築1974年で5000万円、55平方メートル・1LDK・築1979年で4600万円という事例があります。広さや築年によって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。また、建物がある場所の用途地域は「商業地域」で、市街化区域に指定されています。地価公示地点の第一種住居地域とは区分が異なるため、正確な境界や周辺の詳しいハザード状況は品川区が公開しているハザードマップと都市計画図で確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」には、評点4、件数6の評価が登録されています。ただし、具体的にどのような良い点や気になる点が書かれているかは今回のデータに無いため、詳しく知りたい方はマンションレビューの該当ページで直接確認してください。評点だけでは、実際の住み心地を判断することはできません。
築47年・195戸の大型マンションで、管理会社は東急コミュニティーです。
割高診断は1件のみの参考値で「危険（割高）」、利回りはエリア平均よりやや高めです。
地価は上昇傾向ですが、価格の妥当性は重要事項説明書や取引事例で個別に確かめましょう。
- 分譲会社・ブランド名を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の状況を管理組合に確認する
- 築47年の躯体・耐震性を登記簿や検査報告書で確認する
- 棟の診断は1件のみなので複数の資料で相場を確認する
- 周辺取引事例と検討する部屋の面積・階数を比べて確認する
- ハザードマップで浸水・液状化以外の項目も確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-04確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.27ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.8%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.27ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 65,000円
この棟の家賃中央値（65,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 30.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大崎４－８－３（この棟から約296m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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