エステムプラザ品川大崎駅前レジデンシャル
エステムプラザ品川大崎駅前レジデンシャル（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築12年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区大崎1丁目20-15 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 大崎駅 徒歩3分 ／ JR埼京線 大崎駅 徒歩3分 |
| 築年 | 2014-02（築12年） |
| 総戸数 | 59戸 |
| 階数 | 地上15階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社東京日商システム |
| 建物管理会社 | 株式会社エステム管理サービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
「エステムプラザ品川大崎駅前レジデンシャル」は東京都品川区大崎1丁目にあり、JR山手線・埼京線の大崎駅から徒歩3分の2014年2月築・地上15階建て59戸の投資用マンションです。立地や管理、割高診断の結果を宅建士の視点で中立にまとめました。
立地と交通
「エステムプラザ品川大崎駅前レジデンシャル」は東京都品川区大崎1丁目20-15にあります。最寄りはJR山手線と埼京線が通る大崎駅で、徒歩3分という近さです。複数路線が使える駅からの近さは、入居者が物件を選ぶときに重視しやすいポイントの一つです。通勤や都心への移動のしやすさは、賃貸需要を考えるうえでの目安になります。
大崎駅周辺の商業施設やスーパー、学校などの生活環境については、今回のデータに含まれていません。実際にどのようなお店があるか、買い物や通学にどれくらい時間がかかるかは、現地を歩いて確かめるか、不動産会社に周辺環境がわかる資料を求めて確認することをおすすめします。
建物と管理
この棟は2014年2月に完成し、2026年時点で築12年になります。地上15階建てで総戸数は59戸、建物の構造はRC造（鉄筋コンクリートでできた建物）です。権利の形態は所有権で、将来にわたって土地と建物を自分のものとして持てる形です。分譲した会社は株式会社東京日商システム、建物を管理しているのは株式会社エステム管理サービスです。
長期修繕計画の内容や、これまでの大規模修繕の実施状況、管理組合の運営の様子は今回のデータには含まれていません。これらは建物の将来の資産価値に関わる大事な情報なので、重要事項説明書や管理組合の総会議事録を売主や管理会社に求めて、購入前に必ず確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。結果は「危険（割高）」で、平均の実質利回りは3.15%、平均提示価格は3700万円という内容でした。家賃のデータは105,890円が1件あり、最終の診断日は2024年4月30日です。件数が少ないため、この結果だけで棟全体を判断することはできません。
品川区全体で見ると、割高診断は183件行われています。内訳は「危険（割高）」が103件、「注意」が24件、「安全・割安」が53件、「判定不能」が3件で、区全体でも「危険（割高）」の判定が最も多くなっています。エリアの平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は3517万円、家賃の中央値は93,000円でした。
この棟の平均実質利回り3.15%は、品川区の平均3.53%より低い数字です。家賃105,890円も区の家賃中央値93,000円より高く、提示価格3700万円も区の平均3517万円より高めの数字になっています。ただし棟の診断は1件だけなので、参考値として受け止めてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から309m離れた北品川５－９－２８の地価公示の地点では、令和8年7月1日時点で1m2あたり1,960,000円でした。前年の1,650,000円と比べて18.8%上昇しています。用途地域は準工業地域で、建蔽率60%・容積率300%、防火の区分は準防火地域とされています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に873件あり、価格の中央値は3200万円、1m2あたりの単価の中央値は128.6万円、面積の中央値は30m2です。例として、2025年第4四半期に西品川で2200万円・20m2、北品川で8800万円・50m2の1LDK、北品川で2800万円・20m2の1Kの取引がありました。
国のハザード情報によると、この地点は洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満、液状化のしやすさは「やや液状化しやすい」、地形は「後背湿地」とされています。これらは災害時の被害の目安になる情報なので、購入を検討する際は自治体のハザードマップで最新の状況を確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、この棟についての口コミが9件投稿されており、評点は4.3でした。良い点や気になる点として具体的にどのような内容が書かれているかは、今回のデータには含まれていません。実際のコメントの内容は、マンションレビューの該当ページで確認してください。
口コミサイトの評価は、投稿した人それぞれの感じ方によって差が出るものです。点数の高さだけで物件の良し悪しを判断せず、立地や管理の状況、建物のデータなど、ほかの情報と合わせて参考にすることをおすすめします。
診断は1件のみで参考値ですが、品川区全体も含め「危険（割高）」の判定が多い傾向です。
大崎駅徒歩3分という立地の良さと、液状化や浸水のリスクは別に確認する必要があります。
管理体制や修繕計画の詳細はデータに無いため、購入前に管理組合の資料で必ず確認してください。
- 大崎駅からの実際の徒歩時間や周辺環境を現地で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の金額を管理組合に確認する
- 管理組合の総会議事録で管理状況を確認する
- 家賃や提示価格を複数の情報源で比較する
- 洪水・高潮・液状化のハザードマップを自治体で確認する
- マンションレビューの口コミ本文を実際に読んで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.3点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-05確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.38ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.15%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.38ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 105,890円
この棟の家賃中央値（105,890円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 13.9% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北品川５－９－２８（この棟から約309m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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