日興パレス神楽坂
日興パレス神楽坂（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築38年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 新宿区矢来町151 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ東西線 神楽坂駅 徒歩3分 ／ 都営大江戸線 牛込神楽坂駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1988-09（築38年） |
| 総戸数 | 44 |
| 階数 | 地上4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 日本興和株式会社 |
| 建物管理会社 | 興和管理株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
日興パレス神楽坂は東京都新宿区矢来町にある、1988年竣工・総戸数44戸の投資用ワンルームマンションです。東京メトロ東西線神楽坂駅から徒歩3分という駅近の立地が特徴で、築38年のRC造4階建てです。本記事では宅建士の視点で立地・建物・相場・ハザード情報を中立に解説します。
立地と交通
日興パレス神楽坂は、東京メトロ東西線の神楽坂駅から徒歩3分という駅近の立地にあります。都営大江戸線の牛込神楽坂駅も徒歩10分で利用でき、2つの路線を使い分けられる点は通勤や通学の面で便利です。神楽坂は飲食店や商店が多い街として知られていますが、具体的な街の雰囲気や生活環境の詳細は今回のデータに無いため、気になる方は実際に現地を歩いて確かめてください。
所在地の用途地域は第二種住居地域で、市街化区域に含まれます。この区分は、住宅を中心としながら一定規模までの店舗や事務所も建てられるエリアを意味し、神楽坂らしい住宅と商店が混ざり合う街並みとも合っています。ただし周辺の道路幅や建物の高さ制限など細かな規制は今回のデータに無いため、詳しく知りたい場合は新宿区の都市計画課に確認してください。
建物と管理
建物は1988年9月に竣工した、地上4階建て・総戸数44戸の鉄筋コンクリート造（RC造、コンクリートと鉄の骨組みで建物を造る構造のことです）のマンションです。築38年が経過しており、権利形態は所有権です。分譲を行ったのは日本興和株式会社、管理を担当しているのは興和管理株式会社です。
築38年を超える建物は、配管や外壁などの修繕が進んでいるかどうかで住みやすさや将来の資産価値に差が出やすくなります。この棟の修繕履歴や長期修繕計画、管理費・修繕積立金の金額は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、件数が少ないため参考値として扱います。診断結果は「安全・割安」で、平均実質利回りは4.57%、平均提示価格は1890万円でした。家賃は90,000円の1件のみを基にしており、最終診断日は2023年9月25日と少し前のため、現在の家賃相場とずれがある可能性があります。
エリア全体（新宿区）では256件の診断が行われており、こちらは件数が十分にあります。新宿区全体では「危険（割高）」の判定が最も多く133件、平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3077万円、家賃中央値は95,000円でした。この棟の参考値はエリアより利回りが高く価格も低い結果ですが、診断件数が1件では棟全体の実力を示す根拠にはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から165m離れた地価公示地点（赤城下町６９番２外）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり1,090,000円で、前年の958,000円から13.8%上昇しています。この地点の用途地域は第二種住居地域の住宅地で、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺エリアの需要の高さを示す材料の一つですが、これだけで物件の価格が適正かどうかは判断できません。
周辺の取引事例は806件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格の中央値は3500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は125万円、面積の中央値は30m²でした。例として東榎町の1DK（25m²、2019年築）が3700万円、1K（25m²、2018年築）が4200万円、赤城下町の1LDK（55m²、1995年築）が6400万円で取引されています。これらは面積や築年が異なるため、この棟の提示価格と単純に比較することはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。水害や地盤のリスクが比較的低めであることを示す材料ですが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入を検討する前に新宿区の最新のハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟に評点3.5（15件の評価）が付いています。具体的にどんな点が良い、あるいは気になるとされているかの内容は今回のデータに無いため、詳しく知りたい方はマンションレビューの該当ページを直接確認してください。
神楽坂駅徒歩3分の駅近物件ですが、築38年のため修繕計画の確認が欠かせません。
棟の診断は参考値（1件）のみで、安全・割安の判定を断定材料にはできません。
エリア全体は危険（割高）の判定が多く、価格は取引事例と照らして慎重に見るべきです。
- 重要事項説明書で耐震性能や法定点検の記録を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 登記簿で所有権や担保の状況を確認する
- 賃貸借契約書で現在の家賃や契約期間を確認する
- 周辺の取引事例や地価公示と提示価格を比べる
- ハザードマップで最新の浸水・地盤情報を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格が妥当かは別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-26時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.5点15件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-25確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.07ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.57%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より1.07ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
この棟の家賃中央値（90,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 5.3% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／赤城下町６９番２外（この棟から約165m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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