日興パレス高田馬場
日興パレス高田馬場（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築45年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 新宿区上落合1-3-9 |
|---|---|
| 交通 | 西武新宿線 下落合駅 徒歩9分 ／ JR山手線 高田馬場駅 徒歩14分 |
| 築年 | 1981-08（築45年） |
| 総戸数 | 81戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 日本興和株式会社 |
| 建物管理会社 | クラシテ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
日興パレス高田馬場は、新宿区上落合1-3-9に建つ1981年築・地上5階建て81戸のワンルームマンションです。西武新宿線下落合駅から徒歩9分。築45年の中古物件としての管理状態や価格の妥当性を、宅建士の視点で事実データから確認します。
立地と交通
日興パレス高田馬場は、新宿区上落合1-3-9に建っています。最寄りは西武新宿線下落合駅で徒歩9分、JR山手線高田馬場駅までは徒歩14分です。2つの路線が使えるのは、通勤や通学の選択肢が増える良い点です。
気になる点は、山手線の高田馬場駅までは徒歩14分と少し距離があることです。日常的には徒歩9分の下落合駅が中心の最寄り駅になります。駅までの実際の道のりや坂道の有無、夜間の人通りなどは、現地を自分の足で歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1981年8月に竣工し、築45年になります。地上5階建て、総戸数81戸、構造は鉄筋コンクリート造（RC造、コンクリートと鉄の骨組みでできた丈夫な構造）です。権利は所有権で、分譲会社は日本興和株式会社、管理会社はクラシテ株式会社です。
築45年という年数は建物の古さを示す一方、RC造は比較的長く使える構造としても知られています。ただし長期修繕計画や直近の大規模修繕の実施状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件で、参考値としてご覧ください。判定は「安全・割安」、平均実質利回り4.96%、平均提示価格1170万円、家賃は60,000円（サンプル1件）です。1件だけの結果で棟全体の価格が妥当とは言い切れません。
エリア全体（新宿区）では診断の件数が256件あり、最も多い判定は「危険（割高）」で133件、「安全・割安」は82件、「注意」は38件、「判定不能」は3件でした。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3077万円、家賃中央値は95,000円です。棟の家賃60,000円はエリア中央値より低く見えますが、部屋の広さなどの条件差による可能性もあるため、この一点だけで割安と判断しないでください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示では、棟から315m離れた上落合１－２８－９の地点が、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり763,000円でした。前年の710,000円から変動率7.5%の上昇です。この地点は第一種住居地域の住宅地で、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域です。なお棟自体の用途地域データは準工業地域（市街化区域）となっており、公示地点とは異なるため、あくまで近隣の目安として読んでください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの640件で、価格の中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105.85万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期の上落合では、20平方メートルの1K（2009年築）が2500万円や1900万円で取引された例があります。これらは棟そのものの取引ではなく、周辺エリアの参考情報として読んでください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、液状化は「しにくい」、地形はローム台地（硬く安定した台地）です。浸水想定がある点は気になる点として、購入前に自治体のハザードマップで具体的な範囲や想定水位を確認しておくとよいでしょう。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3.3（21件）という評価があります。良い点・気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータには含まれていないため、内容が気になる方はマンションレビューの該当ページで直接確認してください。
築45年ながら所有権・RC造で、下落合駅徒歩9分という立地は堅実です。
棟の診断は1件のみの参考値のため、エリアの家賃・利回りと合わせて慎重に読むべきです。
修繕計画や管理状態は今回のデータに無いため、売主や管理組合に直接確認してください。
- 長期修繕計画と直近の大規模修繕の実施履歴を管理組合に確認する
- 総会議事録で修繕積立金の残高と不足の有無を確認する
- 家賃60,000円の契約内容と入居者属性を賃貸契約書で確認する
- 登記簿謄本で所有権の権利関係や抵当権の有無を確認する
- 重要事項説明書で耐震診断の結果や構造の詳細を確認する
- マンションレビュー評点3.3の根拠となる個別コメントを公式サイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-26時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.3点21件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-25確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.46ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.96%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より1.46ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 60,000円
この棟の家賃中央値（60,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 36.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上落合１－２８－９（この棟から約315m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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