アーバンファースト神楽坂
アーバンファースト神楽坂（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区山吹町343-12 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線 江戸川橋駅 徒歩4分 ／ 東京メトロ東西線 神楽坂駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2008-07（築18年） |
| 総戸数 | 94戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 野村不動産アーバンネット山吹町ディベロップメント |
| 建物管理会社 | 野村不動産パートナーズ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
アーバンファースト神楽坂は、東京都新宿区山吹町にある2008年7月築・11階建て94戸のワンルーム投資用マンションです。江戸川橋駅徒歩4分、神楽坂駅徒歩9分という立地で、割高診断（参考値）では危険（割高）の判定が出ています。管理は野村不動産パートナーズが担っています。
立地と交通
最寄り駅は東京メトロ有楽町線の江戸川橋駅で、徒歩4分という近さです。東京メトロ東西線の神楽坂駅も徒歩9分で利用でき、2路線が使える立地は通勤・通学や急な路線トラブル時の代替ルートとして心強い点です。周辺の商店街やスーパーなど生活利便施設の詳しい様子は今回のデータに無いため、現地を歩いて自分の目で確かめることをおすすめします。
建物から84m地点にある地価公示（山吹町３３２番１０外）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり2,570,000円です。前年の2,200,000円から16.8%上昇しており、この地点の用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率500%の防火地域に指定されています。地価の上昇は地域の需要を示す材料の一つですが、個別の物件価格が適正かどうかは別に確認が必要です。
建物と管理
建物は2008年7月の竣工で、築18年のRC（鉄筋コンクリート）造11階建て、総戸数は94戸です。権利形態は所有権で、分譲は野村不動産アーバンネット山吹町ディベロップメント、管理は野村不動産パートナーズ株式会社が担当しています。94戸という規模は単身者向けマンションとしては中規模にあたり、共用部の維持費用を多くの区分所有者で分担できる一方、将来の合意形成には時間がかかる場合もあります。
管理組合の総会議事録や長期修繕計画の内容、修繕積立金の残高は今回のデータに無いため、購入検討時には重要事項説明書や管理会社への問い合わせで把握することをおすすめします。築18年という年数は、外壁や給排水管など大規模修繕の実施時期・今後の計画を確認しておきたいタイミングでもあります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しかないため参考値です。内訳は危険（割高）1件、注意1件で、安全・割安の判定はありませんでした。平均実質利回りは3.19%、平均提示価格は3020万円、家賃中央値は92,500円（90,000円〜95,000円、サンプル2件）で、最終診断日は2024年9月26日です。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価値を断定することはできません。
参考までに新宿区全体では253件の診断があり、危険（割高）132件、注意37件、安全・割安82件、判定不能2件という内訳です。エリアの平均実質利回りは3.51%、平均提示価格は3071万円、家賃中央値は95,000円で、これと比べるとこの棟の利回り・家賃の数値はやや低めに出ています。ただし棟側のサンプルは2件のみのため、この比較自体も参考値として受け止めてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に886件あり、価格の中央値は3500万円、面積の中央値は30平方メートル、単価の中央値は1平方メートルあたり122.35万円です。例として関口地区では、2025年第4四半期に1DK・40平方メートルが3800万円、1LDK・60平方メートルが5300万円、築2014年の1LDK・45平方メートルが7500万円で取引されています。間取りや築年によって価格差が大きいことが分かります。
国交省のハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.5m以上1m未満とされ、地形は谷底低地、地盤はやや液状化しやすいと分類されています。用途地域は商業地域・市街化区域です。水害や地盤変動への備えは建物ごとの設計や保険加入状況によって変わるため、具体的な対策内容は管理組合の資料やハザードマップで確かめてください。
割高診断は参考値（2件）ながら危険（割高）の判定で、エリア平均よりも利回り・家賃が低めです。
築18年・RC造で管理は野村不動産パートナーズ、修繕計画や積立金は書類で要確認です。
地価は16.8%上昇と好調な一方、洪水・高潮・液状化などハザードも複数あるため両面で検討してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 大規模修繕の実施履歴と修繕積立金の状況を確認する
- 家賃相場は複数の情報源で確認する（診断は2件のみ）
- 洪水・高潮・液状化のハザードを自治体のマップで確認する
- 周辺の取引事例と比較して価格の妥当性を確認する
- 権利関係や管理規約を重要事項説明書で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.3点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-07確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.31ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.19%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.31ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 95,000円
- 90,000円
この棟の家賃中央値（92,500円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 2.6% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／山吹町３３２番１０外（この棟から約84m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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