パレ・ドール新宿
パレ・ドール新宿（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区新宿1-29-14 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ丸の内線 新宿御苑前駅 徒歩5分 ／ 都営新宿線 新宿三丁目駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1982-02（築44年） |
| 総戸数 | 20戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 相互整美 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パレ・ドール新宿は、東京都新宿区新宿1丁目にある1982年築・11階建て・20戸の投資用ワンルームマンションです。東京メトロ丸の内線新宿御苑前駅から徒歩5分、都営新宿線新宿三丁目駅からも徒歩8分とアクセスしやすい立地です。本記事では宅建士の視点で、価格や利回りの参考情報を中立に整理します。
立地と交通
パレ・ドール新宿は東京都新宿区新宿1-29-14にあります。東京メトロ丸の内線の新宿御苑前駅まで徒歩5分、都営新宿線の新宿三丁目駅まで徒歩8分で、2つの駅を使い分けられる立地です。新宿という繁華な街の中心部に近く、通勤や外出のしやすさは期待できます。
新宿駅周辺は商業施設やオフィスが集まる地域で、一人暮らしの入居者にとっては利便性の高いエリアです。ただし駅からの道のりの詳しい様子（坂道や歩道の有無など）は今回のデータに無いため、実際に現地を歩いて確かめてください。
建物と管理
この建物は1982年2月に竣工した、鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫なつくり）11階建て、総戸数20戸のマンションです。築44年で、権利形態は所有権、管理会社は相互整美です。
築年数が44年とやや古いため、配管や外壁の修繕状況が気になるところです。修繕の履行歴や長期修繕計画は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均提示価格は3,080万円、平均実質利回りは3.21%でした。家賃はサンプル1件で110,000円です。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の傾向を決めることはできません。
東京都新宿区全体では259件の診断があり、判定の多くは「危険（割高）」（133件）でした。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3,082万円、家賃中央値は95,000円です。この棟の家賃110,000円はエリアの中央値より高めですが、診断件数が少ないため参考情報として見てください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から121mの地点にある地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり2,300,000円で、前年の2,100,000円から15%上昇しました。用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率600%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに945件あり、価格の中央値は3,600万円、面積中央値は30平方メートルです。例えば2025年第4四半期の富久町では30平方メートル・1LDKが5,000万円、四谷では50平方メートル・1DKが6,800万円で取引されています。これらは今回の棟そのものではなく周辺エリアの参考情報です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮の情報は今回のデータに無いため、区のハザードマップで確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションサイト「マンションレビュー」には、この棟について6件の評価があり、評点は5点満点中4点です。具体的な良い点・気になる点のコメントは今回のデータに無いため、サイト上の最新のレビューを直接確認してください。
新宿御苑前駅徒歩5分という利便性は魅力ですが、築44年のため修繕状況の確認が欠かせません。
診断は1件のみで参考値であり、判定「危険（割高）」をそのまま断定材料にはできません。
エリア全体でも危険判定が多いため、価格は複数の根拠と照らして慎重に見極めてください。
- 長期修繕計画と修繕履歴を管理組合に確認する
- 総会議事録で管理組合の運営状況を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確認する
- 家賃相場は複数の賃貸サイトで確認する
- 高潮リスクは区のハザードマップで確認する
- これらが揃っても買ってよいとは言えない（価格が妥当かは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-09確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.29ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.21%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.29ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 110,000円
この棟の家賃中央値（110,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 15.8% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新宿１－３１－１６（この棟から約121m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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