トーシンフェニックス南阿佐ヶ谷
トーシンフェニックス南阿佐ヶ谷（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区阿佐谷南１丁目１４−１４ |
|---|---|
| 交通 | 南阿佐ケ谷駅 徒歩2分 ／ 阿佐ヶ谷駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2003-10（築23年） |
| 総戸数 | 36戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
トーシンフェニックス南阿佐ヶ谷は、東京都杉並区阿佐谷南にある2003年竣工・8階建36戸のワンルームマンションです。南阿佐ケ谷駅から徒歩2分と近く、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ています。立地・建物・相場を宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
この建物は東京都杉並区阿佐谷南1丁目にあり、南阿佐ケ谷駅から徒歩2分、阿佐ヶ谷駅から徒歩8分の場所にあります。2つの駅を使えるので、通勤や通学のルートを選びやすい立地だといえます。
建物がある場所の用途地域（土地の使い方を決めるルール）は商業地域で、市街化区域に入っています。一方、221m離れた地価公示の地点は第一種低層住居専用地域で、同じエリアでも場所によって建てられる建物の種類が変わることが分かります。
建物と管理
この建物は2003年10月に完成し、築23年、8階建てで総戸数は36戸です。規模としては中規模のワンルームマンションにあたります。管理会社はパートナーズで、日常の清掃や設備の点検を担っていると考えられます。
建物の構造や土地の権利の種類、分譲した会社の名前は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。管理の実態についても、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、参考値として見てください。判定は「危険（割高）」で、平均の実質利回りは2.83%、平均提示価格は4080万円、想定家賃は123,000円でした（最終診断日は2026年3月23日）。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の傾向を決めることはできません。
同じ杉並区エリアの診断の件数は193件あり、「危険（割高）」が99件、「注意」が32件、「安全・割割安」が62件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2399万円、家賃中央値は85,000円です。この棟の数字はエリアの平均より利回りが低く、価格も家賃も高い側にあることが分かります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
建物から221m離れた成田東４－１３－１９の地価公示地点では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり808,000円でした。前年の752,000円から7.4%上がっており、このエリアの土地の値段は上昇傾向にあります。ただしこれは1つの地点の価格であり、建物がある場所そのものの価格ではない点に注意してください。
周辺では2024年第1四半期から2025年第4四半期までに328件の取引があり、価格の中央値は2400万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、25平方メートルの1Kが2500万円、20平方メートルの1DKが2200万円、35平方メートルの1LDKが3700万円で取引されています。間取りや面積によって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「しにくい」、地形は水はけの良いローム台地とされています。ハザード情報は時点によって更新されるため、購入前には杉並区が公開している最新のハザードマップも合わせて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点4.8（10件）という数字が公開されています。ただし良い点や気になる点の具体的なコメントは今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューの該当ページで直接確認してください。
南阿佐ケ谷駅徒歩2分という駅近の立地は、入居者を探しやすい強みです。
割高診断は1件のみの参考値で、判定は「危険（割高）」、エリア平均より利回りは低めです。
構造や管理の実態は未確認の項目が多く、重要事項説明書や総会議事録で必ず確かめてください。
- 建物の構造や権利の種類を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 現在の家賃や空室の状況を最新の募集情報で確認する
- 杉並区の最新ハザードマップで浸水・液状化情報を確認する
- 割高診断の件数が少ないため複数の根拠で価格を見極める
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.8点10件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-05確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.71ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.83%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.71ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 123,000円
この棟の家賃中央値（123,000円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 44.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／成田東４－１３－１９（この棟から約221m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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