ジェノヴィア押上Ⅱ
ジェノヴィア押上Ⅱ（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区向島3-28-15 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社グッドコムアセット |
この物件の解説（宅建士視点）
ジェノヴィア押上Ⅱは東京都墨田区向島にある投資用ワンルームマンションです。本棟の割高診断はまだ件数が無く、墨田区全体の診断160件では「危険（割高）」が最も多い結果でした。地価公示や周辺の取引データ、ハザード情報を基に、宅建士（不動産の専門資格を持つ人）の視点で中立に解説します。
立地と交通
本棟の所在地は東京都墨田区向島3-28-15です。最寄り駅や徒歩分数といった交通情報は今回のデータに無いため、駅までの距離は物件概要書や重要事項説明書で確かめてください。立地の便利さは住みやすさや空室リスクに直結するため、購入前に必ず自分の足で歩いて確認することをおすすめします。
国交省データによると、本棟周辺は「準工業地域」という用途地域に当たり、市街化区域に含まれます。準工業地域は、小規模な工場と住宅などが混在して建てられる地域を指します。本棟自体の用途地域の詳細や、周辺にどのような建物が建てられるかは、都市計画図で改めて確認してください。
ちなみに、272m離れた地価公示の地点（押上2-6-1）は「商業地域」に指定されており、本棟がある「準工業地域」とは異なります。同じエリアでも地点によって用途地域が変わることがあるため、本棟自体の用途地域は必ず個別に確認してください。用途地域が違うと、建てられる建物の高さや種類の制限も変わります。
交通の便は物件探しで重要な要素です。地図サービスで「東京都墨田区向島3-28-15」を検索すれば、最寄り駅までの距離や周辺施設をおおよそ把握できます。正確な徒歩分数や路線名は、仲介会社や売主に直接確認することをおすすめします。写真や周辺の雰囲気も合わせて確認すると安心です。
建物と管理
本棟の分譲会社は株式会社グッドコムアセットです。竣工年、総戸数、階数、構造、権利形態（所有権か借地権か）といった基本情報は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。これらは資産価値や将来の修繕費に関わる重要な項目です。
管理会社やブランド名も今回のデータには記載がないため、管理体制や清掃・設備の状態は管理組合の総会議事録と長期修繕計画（将来の修繕費用をまとめた計画書）を売主に求めて確認してください。管理が行き届いているかどうかは、空室の埋まりやすさや将来の修繕コストに影響します。
分譲会社がグッドコムアセットであることは分かっていますが、過去の他棟での評判や事例は本棟の品質を直接保証するものではありません。分譲会社の情報は参考にはなりますが、建物ごとに管理状態や資産価値は異なるため、本棟固有の情報は必ず個別に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
本棟単独の割高診断は件数が0件のため、相場ポジションは「データ蓄積中」です。診断が0件の間は、本棟の価格が高いか安いかを個別に判断する材料がまだ十分にありません。今後診断の件数が増えれば、本棟の価格や利回りがエリア相場と比べてどう位置づけられるかの目安が見えてくると考えられます。
参考として、墨田区全体では診断160件のうち「危険（割高）」が74件と最も多く、「注意」が35件、「安全・割安」が46件、「判定不能」が5件でした。エリア全体として割高判定が多い傾向がある点は、本棟を検討する際の参考情報として覚えておくとよいでしょう。
また、墨田区全体の平均実質利回り（毎年の収入から管理費や税金などの支出を引いた、実質的な利益の割合）は3.48%、平均提示価格は2777万円、家賃中央値は88,000円という結果でした。これらはあくまでエリア全体の平均であり、本棟固有の数値ではありません。
ただし本棟固有の家賃や価格データが無いため、実際の数字は売主や仲介会社に確認してください。家賃中央値88,000円やエリアの平均提示価格2777万円は、あくまでエリア全体の比較材料の一つにすぎず、本棟の実際の家賃や価格とは異なる可能性があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示（国が毎年公表する土地価格の目安）によると、本棟から272m離れた地点（押上2-6-1）の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり872,000円でした。前年の765,000円から14%上昇しています。この地点は本棟の周辺地価の動きを知るための参考地点です。
この地点は商業地域で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の広さの割合）80%・容積率（延べ面積の上限を示す割合）400%、防火地域（火に強い建物が求められる地域）に指定されています。地価の上昇は地域の人気の高まりを示す一つの材料ですが、将来の値上がりを保証するものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに643件あり、価格の中央値は2800万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105万円、面積の中央値は25平方メートルでした。これらは本棟の価格を考えるうえでの目安の一つになります。
例えば2025年第4四半期の向島では、25平方メートルの1Kが2800万円、40平方メートルの1LDKが6500万円で取引されています。これらは本棟とは別の物件の取引結果であり、本棟の価格が妥当かどうかを直接示すものではありません。築年や間取りが違えば、価格も大きく変わります。
ハザード情報では、本棟周辺は洪水で0.5〜3mの浸水が想定される地域であり、高潮では3m以上5m未満の浸水想定もあります。また「やや液状化しやすい」地形（砂州・砂礫州）とされています。これらは災害のリスクが高いか低いかを知るための目安です。
液状化とは、地震の際に地面が水分を含んで柔らかくなる現象です。これらは大雨や地震の際のリスクを示す参考情報であり、購入前に自治体のハザードマップで最新の情報を確認することをおすすめします。日頃から防災意識を持ち、避難場所も事前に確認しておくと安心です。
本棟の割高診断はまだ無く、墨田区全体では「危険（割高）」が最多という結果でした。
竣工年や管理体制など基本情報が未取得のため、契約前に重要事項説明書で必ず確認しましょう。
地価公示は前年より14%上昇した一方、洪水・高潮・液状化のリスクもあるため両面から検討してください。
- 最寄り駅や徒歩分数を物件概要書で確認する
- 竣工年・総戸数・構造を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理会社や管理体制を総会議事録・長期修繕計画で確認する
- 権利形態（所有権か借地権か）を登記簿で確認する
- ハザードマップで浸水・高潮・液状化のリスクを自治体サイトで確認する
- 本棟の個別診断結果が出た際に相場との差を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／押上２－６－１（この棟から約272m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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