アーバンファースト両国
アーバンファースト両国（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区両国3丁目12-2 |
|---|---|
| 交通 | JR総武線 両国 徒歩5分 ／ 都営大江戸線 両国 徒歩8分 |
| 築年 | 2008-11（築18年） |
| 総戸数 | 71 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 野村不動産アーバンネット株式会社 |
| 建物管理会社 | 野村不動産パートナーズ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
アーバンファースト両国は東京都墨田区両国3丁目にあり、JR総武線と都営大江戸線の両国駅が使える立地の2008年竣工・地上14階建て・71戸のワンルームマンションです。宅建士の視点で立地や建物、価格の目安、周辺の地価・ハザードまで中立に解説します。
立地と交通
アーバンファースト両国は、JR総武線「両国」駅から徒歩5分、都営大江戸線「両国」駅から徒歩8分の場所にあります。2路線が使えるため、通勤や通学の行き先によって乗り換えの選択肢が増える点は魅力です。両国駅の周辺は商業施設や国技館でも知られる地域で、日常の買い物にも便利な立地と言えます。
この物件がある場所は都市計画上「商業地域」に指定されており、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ面積の上限（容積率）は500%です。また火災が広がりにくくするための「防火地域」にも指定されています。商業地域は住宅だけでなく店舗やオフィスも建てやすいエリアのため、将来の周辺環境の変化にも注目しておくとよいでしょう。
建物と管理
建物は2008年11月に竣工し、築18年です。構造は鉄筋コンクリート（RC造）で、地上14階建て、総戸数は71戸、権利形態は所有権です。分譲は野村不動産アーバンネット株式会社、管理は野村不動産パートナーズ株式会社が行っています。大手グループが分譲・管理に関わっている点は、情報の確認先が明確という意味で安心材料になります。
管理組合の運営状況や修繕の計画、過去の修繕履歴については今回のデータに含まれていません。管理が行き届いているかどうかは、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認することで分かります。築18年は大規模修繕の時期に差しかかる頃合いでもあるため、修繕の実施状況は特に確認しておきたい点です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について割高診断が行われたのは1件のみのため、参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均の実質利回りは3.23%、平均提示価格は2450万円、想定家賃は83,000円でした。件数が少ないため、この結果だけでこの棟全体が割高と決めつけることはできません。
一方、墨田区全体での診断は166件行われており、判定の内訳は危険（割高）が75件、注意が36件、安全・割安が48件、判定不能が7件で、最も多いのは「危険（割高）」でした。エリア全体の平均実質利回りは3.49%、平均提示価格は2782万円、家賃中央値は88,500円です。棟の数字とエリアの数字を並べて見ると、価格や利回りの位置づけを考える手がかりになります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から194m離れた「両国2-18-4」の地点（商業地域・商業地）では、令和8年1月1日時点の価格は1m2あたり1,310,000円で、前年の1,110,000円から18%上昇しています。建蔽率は80%、容積率は500%で、防火地域にも指定されています。地価の上昇は周辺の需要の強さを示す材料の一つですが、今後も続くとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1,581件あり、価格の中央値は3,100万円、1m2あたりの単価の中央値は117.8万円、面積の中央値は25m2でした。例えば2025年第4四半期には、緑地区で2019年築・25m2・1Kの物件が3,300万円、2013年築・40m2・1LDKの物件が3,600万円で取引されています。面積や築年が違うと価格も大きく変わるため、比較する際は条件をそろえて見る必要があります。
国土交通省のハザード情報では、この場所は洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が1m以上3m未満とされ、液状化のしやすさは「液状化しやすい」、地形は「干拓地（水を抜いて作られた土地）」です。低地特有のリスクがあるため、購入を検討する際はハザードマップと合わせて建物の止水対策や保険の内容を確認しておくと安心です。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は4、件数は7件となっています。具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータには含まれていないため、実際のコメントの内容はマンションレビューのサイトで直接確認してください。
両国駅2路線が使える立地ですが、割高診断は1件のみで参考値にとどまります。
墨田区全体でも「危険（割高）」が最多の判定で、価格は個別に確認が必要です。
地価は上昇傾向ですが、浸水・液状化のリスクも示されており両面を見て判断してください。
- 重要事項説明書で建物の構造・権利・管理規約を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 現況の賃貸条件（家賃・契約期間）を契約書で確認する
- ハザードマップで浸水・高潮・液状化のリスクを確認する
- 周辺の取引事例と提示価格の妥当性を複数の資料で確認する
- マンションレビューなど口コミサイトで最新の声を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-05確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.26ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.23%）は、東京都 墨田区相場（3.49%）より0.26ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 83,000円
この棟の家賃中央値（83,000円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（88,500円）より 6.2% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／両国２－１８－４（この棟から約194m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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