エクセリア池袋
エクセリア池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築27年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区池袋3丁目52-14 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 池袋駅 徒歩12分 ／ 湘南新宿ライン(宇都宮~逗子) 池袋駅 徒歩12分 |
| 築年 | 1998-12（築27年） |
| 総戸数 | 50戸 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 真柄建設 |
| 建物管理会社 | クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
エクセリア池袋は、東京都豊島区池袋3丁目にある1998年築・地上7階建て、総戸数50戸のワンルームマンションです。池袋駅まで徒歩12分で、山手線と湘南新宿ラインが使えます。宅建士の視点で、建物や価格のデータを中立に整理しました。
立地と交通
エクセリア池袋は、東京都豊島区池袋3丁目52-14に建つワンルームマンションです。最寄りの池袋駅までは、山手線と湘南新宿ライン（宇都宮線方面と逗子方面を結ぶ路線）のどちらも徒歩12分とされています。複数の路線が使える駅に近いことは、通勤や通学の利便性を考えるうえで一つの手がかりになります。駅からの距離は賃貸の需要に関わる場合もあるため、実際の道のりや周辺環境は現地で確認することをおすすめします。
国の地価公示によると、物件から231m離れた池袋２－３２－７の地点は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり906,000円でした。前年の808,000円から12.1%上がっており、近隣商業地域という、住宅だけでなく店舗や事務所も建てられる地域に区分されています。地価の上昇は一つの指標であり、この棟自体の価値や将来の価格を保証するものではありません。
建物と管理
建物は1998年12月に竣工し、築28年になります。地上7階建てで、総戸数は50戸、構造は鉄筋コンクリート造（コンクリートで骨組みを作る丈夫なつくり）です。土地と建物の権利はいずれも所有権で、借地権のような制限はありません。分譲会社は真柄建設、管理会社はクレアスコミュニティーです。
管理組合の運営状況や、これまでの大規模修繕の実施時期、今後の長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確かめてください。築28年という年数は、外壁や給排水設備など大きな修繕が必要になりやすい時期でもあるため、計画の有無は特に重要です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断は2件しかなく、3件未満のため参考値として扱い、この数字だけで断定はしません。2件とも「危険（割高）」の判定でした。豊島区全体では289件の診断があり、こちらも「危険（割高）」が158件と最も多く、「注意」が38件、「安全・割安」が86件でした。件数が少ない棟単体の結果だけで、割高か割安かを決めつけることはできません。
この棟の平均実質利回り（家賃収入から管理費などの費用を引いて、価格に対する割合を出した数字）は3.4%、平均提示価格は2408万円でした。豊島区全体では平均実質利回り3.54%、平均提示価格2683万円です。家賃は、この棟が中央値81,500円（サンプル2件）、豊島区全体が86,000円でした。いずれも診断時点の数字であり、今後の家賃や価格を保証するものではありません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は652件（2024年第1四半期から2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2600万円、単価の中央値は1平方メートルあたり105万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として南池袋では2025年第4四半期に1K・20平方メートルの部屋が3600万円で取引されています。間取りや面積が違うと単価も変わるため、単純な比較には注意が必要です。
ハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定区域に入っておらず、液状化もしにくい地盤とされ、地形はローム台地（水を含みにくい硬い地層）です。高潮の情報は今回のデータに無いため、豊島区が公表するハザードマップで確かめてください。用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれています。
診断件数は2件で参考値ですが、棟・エリアともに「危険（割高）」の判定が多い結果です。
地価は上昇傾向ですが、家賃や修繕計画など未確認の点は資料で確かめましょう。
確認項目が揃っても、価格が妥当かどうかは別に自分で判断する必要があります。
- 長期修繕計画と過去の修繕履歴を管理会社に確認する
- 総会議事録で管理組合の運営状況を確かめる
- 最新の家賃や空室状況を仲介会社に確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確かめる
- 豊島区のハザードマップで高潮などの情報を確認する
- 周辺の取引事例と比べて価格が妥当か自分で検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.14ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.4%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.14ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,000円
- 78,000円
この棟の家賃中央値（81,500円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 5.8% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／池袋２－３２－７（この棟から約231m） 令和8年1月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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