フェニックス椎名町駅前
フェニックス椎名町駅前（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区西池袋四丁目38-7 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋線 椎名町駅 徒歩2分 ／ 東京メトロ有楽町線 要町駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2012-04（築14年） |
| 総戸数 | 126戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社トーシンパートナーズ |
| 建物管理会社 | 株式会社トーシンコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
フェニックス椎名町駅前は、東京都豊島区西池袋四丁目にある2012年4月竣工・12階建て126戸のワンルームマンションです。西武池袋線椎名町駅から徒歩2分という近さが特徴で、分譲はトーシンパートナーズ、管理はトーシンコミュニティが担当しています。投資用としての相場感を宅建士の視点でまとめました。
立地と交通
フェニックス椎名町駅前は、西武池袋線椎名町駅から徒歩2分、東京メトロ有楽町線要町駅からも徒歩12分で利用できる場所に建っています。2路線が使える点は、入居者にとって通勤や通学の経路を選びやすいという利点につながります。駅からの近さは入居者募集のしやすさにもつながりやすい要素です。
所在地は東京都豊島区西池袋四丁目で、都市計画上は商業地域、市街化区域に区分されています。商業地域は店舗や施設が集まりやすい区分のため、生活の便が期待できる一方、人通りや音の多さにつながることもあります。実際の周辺環境や騒音の状況は今回のデータに無いため、現地を日中と夜間の両方で歩いて確かめることをおすすめします。
徒歩2分という近さは、将来的に入居者の入れ替わりがあった場合でも次の人を見つけやすい要素になり得ますが、実際の空室期間や成約までの早さは今回のデータに無いため、管理会社や仲介会社に募集状況を確認してください。
建物と管理
建物は2012年4月に竣工した鉄筋コンクリート造の12階建てで、総戸数は126戸、権利形態は所有権です。築年数は14年で、分譲は株式会社トーシンパートナーズ、管理は株式会社トーシンコミュニティが担当しています。
修繕積立金の金額や過去の大規模修繕の実施状況、管理組合の運営状況といった管理体制の詳細は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社か売主に確認してください。
総戸数126戸という規模は、多くの住戸を抱えるため管理組合の意思決定や修繕積立金の集まり方に影響することがあります。具体的な積立金額や管理規約の内容は今回のデータに無いため、売買時には管理に関する書類一式を取得して確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟に対する割高診断の件数は2件で、3件未満のため参考値として扱います。内訳は安全・割安の判定が2件で、危険（割高）や注意の判定はありませんでした。最終診断日は2026年6月22日です。診断の件数が少ないため、この結果だけで棟全体の傾向を判断することはできません。
平均実質利回りは3.69%、平均提示価格は2,915万円でした。家賃は中央値94,000円、最小86,000円から最大102,000円の範囲で、家賃のサンプル数は2件です。利回りや価格のばらつきを読み取るには、サンプル数がまだ少ない点に注意してください。
一方、豊島区全体では診断の件数が289件あり、最も多い判定は危険（割高）で158件を占めています。平均実質利回り3.54%、平均提示価格2,683万円、家賃中央値86,000円と比べると、本棟は家賃・価格・利回りのいずれもエリア平均より高めです。診断の件数が少ないため、この傾向を断定的には受け取らないでください。件数が増えれば判定が変わる可能性もあります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から275m地点の地価公示（長崎１－４－７、令和8年7月1日時点）は1平方メートルあたり925,000円で、前年の830,000円から11.4%上昇しています。用途地域は近隣商業地域、建蔽率80%、容積率300%、準防火地域です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで770件あり、価格中央値は2,600万円、単価中央値は1平方メートルあたり105.7万円、面積中央値は25平方メートルです。例えば目白地区の2010年築・30平方メートル・1DKは5,800万円、中落合地区の2017年築・30平方メートル・1Kは2,700万円、長崎地区の1993年築・20平方メートル・1Rは1,200万円で取引されています。
ハザード面では、洪水浸水想定はなしとされ、液状化しにくい地形（ローム台地）にあります。用途地域は商業地域で市街化区域に位置しています。ただし最新の指定状況は変わることがあるため、購入前に自治体のハザードマップで最終確認してください。
椎名町駅徒歩2分の好立地ですが、割高診断は棟・エリアとも件数が少なく判断材料は限定的です。
家賃・価格ともエリア平均より高めで安全・割安の判定が出ていますが、参考値にとどまります。
地価は上昇傾向でハザードも比較的良好ですが、管理体制は書類で個別に確認が必要です。
- 管理組合の総会議事録で修繕積立金の状況を確認する
- 長期修繕計画の有無と次回大規模修繕の時期を確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係を最終確認する
- 賃貸募集状況や空室期間を管理会社に確認する
- 周辺の家賃相場を複数の賃貸サイトで比較検討する
- 最新のハザードマップを自治体サイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。価格が妥当かは別問題だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.15ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.69%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.15ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 102,000円
- 86,000円
この棟の家賃中央値（94,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 8.7% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／長崎１－４－７（この棟から約275m） 令和8年7月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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