キャッスルステージ東池袋
キャッスルステージ東池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 豊島区東池袋2丁目 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 大塚駅 徒歩9分 ／ 山手線 池袋駅 徒歩17分 |
| 築年 | 2006-08（築20年） |
| 総戸数 | 29戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社アーバン・ビルセンター |
| 建物管理会社 | 株式会社アーバン・ビルセンター |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
キャッスルステージ東池袋は、山手線大塚駅徒歩9分・池袋駅徒歩17分に位置する2006年築、9階建て29戸のワンルームマンションです。豊島区東池袋での投資を検討する方向けに、建物情報と割高診断の参考値、地価公示データをもとに宅建士目線で中立に解説します。
立地と交通
キャッスルステージ東池袋は、山手線大塚駅から徒歩9分、池袋駅から徒歩17分の場所にあります。二つの駅を使い分けられる立地のため、通勤や買い物など生活スタイルに合わせて選択肢を持てる点が特徴です。大塚駅までは徒歩9分とアクセスしやすい距離にあります。
池袋駅までは徒歩17分とやや距離があるため、実際の歩行ルートや所要時間、周辺道路の歩きやすさは内見時に自分の足で確認することをおすすめします。特に雨の日や荷物が多い日は距離が負担に感じられることもあるため、入居者の生活スタイルに合うかどうかも事前に考えておくと安心です。
建物と管理
この物件は2006年8月に竣工した、9階建て・総戸数29戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションです。築年数は20年で、土地と建物の両方を所有する「所有権」のマンションです。分譲と管理はいずれも株式会社アーバン・ビルセンターが担当しています。
修繕積立金の金額や過去の大規模修繕の実施時期・内容は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書と長期修繕計画書を管理会社または売主に確認してください。積立金の残高や修繕履歴を見なければ、将来どの程度の修繕費負担が発生するかは判断できません。築20年という年数を踏まえると、次の大規模修繕の時期は特に確認しておきたい点です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2026年4月17日時点で2件のみのため、参考値として扱い、この数字だけで割高・割安を断定することはできません。内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が1件で判定が分かれています。平均実質利回りは3.47%、平均提示価格は2,355万円でした。家賃は85,000円から86,000円の範囲で、中央値は85,500円です（サンプル2件）。
同じ豊島区全体では287件の診断があり、「危険（割高）」が158件と最も多く、次いで「安全・割安」が85件、「注意」が38件、「判定不能」が6件です。エリア平均の実質利回りは3.55%、平均提示価格は2,675万円、家賃中央値は85,750円でした。この棟の数字はエリア平均に近い水準ですが、診断件数が少ないため、価格が妥当かどうかは一件ごとに確認する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から120メートル地点にある地価公示（地点：東池袋2-12-9、令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり1,030,000円で、前年の911,000円から13.1%上昇しました。用途地域は第一種住居地域で、建蔽率60%・容積率400%、防火地域に指定されています。地価の上昇は過去の実績であり、今後も同じペースで続くとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に1,055件あり、価格の中央値は2,500万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期の西巣鴨では、40平方メートル・1R（2004年築）の物件が4,400万円、同じく40平方メートル・1LDK（1997年築）の物件が4,900万円で取引されています。北大塚の20平方メートルのオープンフロア（1996年築）は810万円でした。間取りや築年によって価格の幅が大きいことが分かります。
地震や浸水などのハザード情報は今回のデータに含まれていないため、自治体が公開するハザードマップと重要事項説明書で、地盤や浸水のリスクを確認してください。価格や利回りだけでなく、災害リスクも含めて総合的に検討することが大切です。
この棟の割高診断は2件のみで参考値、判定は危険・安全が1件ずつのため断定できません。
地価公示は前年比13.1%上昇していますが、将来の値上がりを保証するものではありません。
修繕計画やハザード情報は未取得のため、契約前に重要事項説明書等で必ず確認してください。
- 重要事項説明書で構造・用途地域・権利関係を確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理会社に確認する
- 管理組合の総会議事録で管理状況を確認する
- 賃貸サンプル数が少ないため複数の賃料相場を確認する
- 自治体のハザードマップで浸水・地盤リスクを確認する
- 周辺の取引事例や地価公示と提示価格を比較して確認する
- これらが揃えば買ってよい訳ではない。価格の妥当性は別途確認が必要です。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.07ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.47%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.07ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 86,000円
- 85,000円
この棟の家賃中央値（85,500円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 1.2% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／東池袋２－１２－９（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
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