日興パレス池袋
日興パレス池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築45年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋2-63-5 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 池袋駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1981-06（築45年） |
| 総戸数 | 25戸 |
| 階数 | 地上9階 |
| 構造 | SRC造 |
| 建物管理会社 | 興和管理 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
日興パレス池袋は、東京都豊島区東池袋にあるSRC造9階建て・総戸数25戸のワンルームマンションです。池袋駅から徒歩6分、1981年竣工・築45年の建物で、管理会社は興和管理です。割高診断の件数は1件と少なく参考値のため、本記事で確認したいポイントを整理します。
立地と交通
日興パレス池袋は、JR山手線池袋駅から徒歩6分の場所にあります。池袋駅は山手線をはじめ複数の路線が乗り入れる大きな駅で、通勤や通学、買い物にも便利な立地といえます。住所は豊島区東池袋2丁目で、用途地域（土地の使い方を区分するルール）は商業地域に指定されており、周辺にはオフィスや商業施設、飲食店が多く、生活の利便性も期待できるエリアです。
地価公示（令和8年1月1日時点、棟から382メートルの地点）では1平方メートルあたり2,570,000円で、前年の2,230,000円から15.2%上がっています。この地点は商業地域に指定され、建蔽率80%・容積率700%（建物を建てられる広さの割合）で、防火地域（建物の燃えにくさに関する規制がある地域）にも指定されています。地価の上昇は周辺の需要の強さを示す材料ですが、将来の資産価値を保証するものではないため、参考情報として捉えてください。
建物と管理
建物は1981年6月に竣工したSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造という、鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫なつくりです）で、地上9階建て・総戸数25戸の規模です。所有権のマンションで、築45年が経過しており、古い建物ならではの修繕の必要性が出てくる時期にあたります。
管理会社は興和管理です。管理の体制や修繕の計画、過去の大規模修繕の履歴は今回のデータには無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に確かめてください。分譲時の会社名やブランド名についても今回のデータには記載がなく、公式サイトの物件概要も今回は確認できなかったため、販売時の資料や管理会社への問い合わせで確かめることをおすすめします。管理費や修繕積立金の金額も今回のデータには無いため、同じく管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件に満たないため参考値として扱います。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは4.09%、平均提示価格は2090万円、想定家賃は85,000円でした（最終診断日2024年10月24日）。家賃のサンプルも1件のみで、幅のある数字ではありません。1件だけの結果なので、この数字だけで棟全体の傾向を決めることはできません。
同じ豊島区での割高診断の件数は295件あり、最も多い判定は「危険（割高）」で159件を占めました。次に多いのは「安全・割安」で88件、「注意」が40件、「判定不能」が8件です。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2699万円、家賃中央値は86,250円です。この棟の1件の利回り4.09%はエリア平均より高く見えますが、サンプルが少なすぎるため、今後の診断件数の増加を待って判断することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
2024年第1四半期から2025年第4四半期にかけての周辺取引事例は803件あり、価格の中央値は2700万円、面積の中央値は25平方メートル、1平方メートルあたりの単価の中央値は110万円でした。例として、上池袋の2004年築・20平方メートルの1Kが2100万円、2009年築・20平方メートルの1Kが2500万円で取引されています。地区や築年、面積が異なるため、そのまま日興パレス池袋の価格の目安にすることはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化（地震のときに地面が急に柔らかくなる現象）は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。地盤が比較的安定していると読めるデータですが、これらは国が公開しているデータに基づくものであり、ハザードマップは今後更新されることもあります。購入前には豊島区が公開している最新のハザードマップも必ず自分の目で確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには5件の評価が登録されており、評点は5.0となっています。評価の件数自体は参考になりますが、評点だけで住みやすさを判断するのは難しい面があります。具体的にどのような点が良いと感じられたか、どのような点が気になったかというコメントは今回のデータには載っていないため、詳しい内容はマンションレビューのサイトで直接確かめてください。なお、口コミの投稿時期も今回のデータには記載されていないため、同じくサイトで確認してください。
池袋駅徒歩6分の立地ですが、築45年のSRC造で修繕状況の確認が欠かせません。
棟の割高診断は1件のみの参考値で、エリア全体は「危険（割高）」が最多でした。
地価は上昇傾向ですが、将来の値上がりを保証するものではなく慎重な確認が必要です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 現地で部屋の状態と共用部の管理状況を見る
- 自治体の最新ハザードマップで水害・地盤リスクを見る
- 診断件数が少ないため、他の価格情報も合わせて確認する
- これらが揃っても買ってよいとは言えません（価格の妥当性は別の問題）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 5点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-06確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.55ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.09%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.55ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,000円
この棟の家賃中央値（85,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 1.7% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東池袋３－１２－１２（この棟から約382m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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