XEBEC巣鴨
XEBEC巣鴨（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区巣鴨1丁目10番9号 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社デュアルタップ |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都豊島区巣鴨にある投資用ワンルームマンション「XEBEC巣鴨」について、宅建士の視点で中立に解説します。建物や交通の詳細データは今回未取得のため、豊島区全体の診断データと地価公示から相場感を確認します。分譲会社は株式会社デュアルタップです。
立地と交通
XEBEC巣鴨は東京都豊島区巣鴨1丁目10番9号にあります。最寄り駅までの徒歩分数や路線などの交通データは今回のデータには含まれていないため、公式サイトの地図や登記簿（土地や建物の持ち主などを記録した公的な台帳）、現地確認で確かめてください。
巣鴨１－１８－９地点（建物から138m）の地価公示では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり2,630,000円、前年の2,230,000円から17.9%上昇しています。用途地域は商業地域で、商業施設や生活利便施設が集まりやすい地域だと分かります。
巣鴨エリアは商業地域に指定されており、建蔽率80%、容積率700%、防火地域という指定がされています。これは、建物を建てる際の制限が比較的緩やかで、商業施設や高い建物が集まりやすい地域であることを示しています。
建物と管理
建物の竣工年や階数、総戸数、構造、権利形態（所有権か借地権かなど）は今回のデータに含まれていません。これらはワンルームマンションの資産性を判断する基本情報なので、重要事項説明書や登記簿で必ず確かめてください。分譲会社は株式会社デュアルタップです。
管理会社や管理体制についても今回のデータには情報がありません。管理組合の総会議事録（管理組合の会議の記録）と長期修繕計画（建物を長く使うための修繕の予定表）を売主や管理会社に確認することをおすすめします。管理がしっかりしているかは、将来の資産価値にも関わる重要なポイントです。
今回分かっている情報は所在地と分譲会社のみです。竣工年や構造などの基本的な情報が把握できないと、建物の老朽化度合いや修繕の必要性を見積もることが難しくなるため、必ず資料を取り寄せて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
XEBEC巣鴨単体の割高診断の件数は0件です。この棟について個別の判定結果はまだ十分に集まっていないため、相場ポジションの節は「データ蓄積中」とします。今後診断が増えれば、具体的な判定や利回りの傾向が見えてくる可能性があります。
参考として豊島区全体では診断件数290件のうち、「危険（割高）」が159件と最も多く、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2,685万円、家賃中央値は86,000円でした。これはエリア全体の傾向であり、XEBEC巣鴨そのものの判定ではない点に注意してください。
この棟と豊島区全体の利回りを比べるためのデータ（利回り差）は今回算出されていません。今後診断件数が増えれば、エリア平均と比べてこの棟が割高か割安かの傾向がよりはっきりしてくると考えられますが、現時点では判断を保留するのが妥当です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで600件あり、価格中央値は2,700万円、単価中央値は1平方メートルあたり110万円、面積中央値は25平方メートルでした。
例えば2025年第4四半期の巣鴨地区では、20平方メートル・1998年築・1Kの物件が2,400万円で取引されています。地価公示の単価や取引事例の単価を見比べると、この棟の適正な価格感を考えるヒントになります。
取引事例をもう少し見ると、2025年第4四半期の千石地区では35平方メートル・2005年築・1Kが3,300万円、巣鴨地区では15平方メートル・1990年築・1Kが1,200万円で取引されています。面積や築年によって価格差が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地（硬く締まった台地状の地盤）」とされています。高潮については今回のデータに記載がないため、豊島区のハザードマップで確かめてください。
XEBEC巣鴨は豊島区巣鴨にあり、建物自体の詳細データは今回未取得のため重要事項説明書で確認が必要です。
棟単体の割高診断は0件で判断材料が不足しており、豊島区全体の診断では「危険（割高）」が最多でした。
地価は前年より17.9%上昇していますが、将来の値上がりを保証するものではありません。
- 竣工年・階数・構造を重要事項説明書で確認する
- 総戸数や権利形態を登記簿で確認する
- 管理会社と管理体制を管理組合に確認する
- 総会議事録と長期修繕計画を取り寄せて確認する
- 最寄り駅や徒歩分を公式資料や現地で確認する
- 周辺の取引事例と現在の価格を比較する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（確認と価格妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／巣鴨１－１８－９（この棟から約138m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- スカイコートパレス西巣鴨豊島区
- コンシェリア池袋マスターズヴィラ豊島区
- ベルシード池袋本町豊島区
- コンシェリア大塚CROSSIA豊島区
- レピュア大塚豊島区
- ハーモニーレジデンス山手大塚豊島区
