ライオンズマンション武蔵新城駅前

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

ライオンズマンション武蔵新城駅前は、神奈川県川崎市中原区の武蔵新城駅から徒歩2分に建つ1991年築・55戸のワンルーム投資用マンションです。今回の診断は参考値で「危険（割高）」の判定が出ており、価格や賃料は重要事項説明書などで必ず確かめる必要があります。

立地と交通

ライオンズマンション武蔵新城駅前は、JR南武線の武蔵新城駅から徒歩2分という駅近に位置しています。駅までの時間が短い物件は、入居者を探しやすい傾向があると言われますが、実際の入居状況や空室の有無は、管理会社や現地の仲介会社に確認することをおすすめします。

所在地は近隣商業地域という、お店やオフィスなどが建てやすい地域に区分されています。建蔽率（建物を建てられる土地の割合）は80%、容積率（建物の延べ面積の上限を決める割合）は300%で、周囲に建物が密集しやすい環境です。日当たりや眺望、周辺の生活環境は、現地で実際に確認することをおすすめします。

武蔵新城駅はJR南武線の駅で、川崎駅や登戸方面へのアクセスに使われる路線です。南武線は複数の私鉄や新幹線と接続する駅もあるため、通勤や通学のルートによって利便性の感じ方は変わります。実際の移動時間や乗り換えの回数は、乗換案内サービスなどで確認することをおすすめします。

建物と管理

建物は1991年5月に竣工した、鉄筋コンクリート造6階建・総戸数55戸のマンションです。築年数は35年で、大京の「ライオンズマンション」ブランドとして分譲されました。このブランドは全国で長年の供給実績があり、中古市場での流通量も多いとされています。

管理は大京アステージが担当しています。築35年の建物では、外壁や給排水管などの修繕状況が資産価値や住み心地に大きく影響しますが、今回のデータには修繕履歴や修繕積立金の情報がないため、長期修繕計画と直近の総会議事録を管理組合や売主に確認してください。

分譲会社の大京は、「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つ会社で、現在はオリックスグループの傘下です。中古の流通量が多いブランドは、将来売却する際に買い手を見つけやすい可能性がありますが、必ず売れるとは限らないため、将来の資産価値は売却時の市場状況によって変わります。

割高診断から見た相場ポジション

この棟に対する割高診断の件数は1件のみで、参考値としてご覧ください。判定は「危険（割高）」で、平均の実質利回り（購入価格に対して得られる収益の割合）は3.84%、平均提示価格は1210万円、家賃中央値は55,000円でした。家賃のサンプルも1件のみなので、この数字で断定はできません。

一方、同じ中原区エリア全体では診断の件数が68件あり、「危険（割高）」22件、「注意」16件、「安全・割安」30件で、多い判定は「安全・割安」でした。エリア全体の平均実質利回りは3.79%、平均提示価格は2439万円、家賃中央値は82,750円です。この棟の数字とエリア全体の数字は、1件と68件というサンプル数の違いが大きいため、単純に比較して結論を出すことは避けてください。

割高診断は、提示された価格や家賃などの数字から計算した結果であり、リフォームの有無や部屋の階数、眺望といった個別の事情までは反映できません。この棟の「危険（割高）」という判定を参考にする際は、他の複数の診断や査定も取り、価格交渉の材料として使うことをおすすめします。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

この棟から26m離れた上新城2-6-7の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり684,000円で、前年の623,000円から9.8%上昇しました。用途地域は近隣商業地域で、建蔽率80%・容積率300%、準防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺の需要を示す材料の一つですが、今後も上がり続けるとは限りません。

2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺の取引事例は112件あり、価格の中央値は2100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は95万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例として、2025年第4四半期には上新城で750万円・15平方メートル、新城で2100万円・2200万円（いずれも20平方メートル）の取引がありました。これらは参考情報であり、この棟の価格が妥当かどうかは個別に確認が必要です。

国土交通省のハザード情報では、この地点は洪水浸水想定が0.5〜3m、地形は後背湿地（昔、水はけの悪い低い土地だった場所）、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。地形や液状化のリスクは建物の基礎や対策次第で影響度が変わるため、ハザードマップと合わせて自治体の窓口でも確認してください。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-26時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

分譲会社について

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市中原区）

この棟の平均実質利回り（3.84%）は、神奈川県 川崎市中原区相場（3.79%）より0.05ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市中原区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（55,000円）は、神奈川県 川崎市中原区の周辺相場中央値（82,750円）より 33.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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