ヴェルステージ武蔵小杉

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

ヴェルステージ武蔵小杉は、神奈川県川崎市中原区上丸子山王町にある2007年竣工・7階建・総戸数80戸のマンションです。武蔵小杉駅と向河原駅から徒歩6分という立地の良さに加え、相場診断やハザード情報を宅建士の視点で中立に整理し、購入前に確認したいポイントをまとめました。

立地と交通

ヴェルステージ武蔵小杉は、神奈川県川崎市中原区上丸子山王町2丁目に位置しています。最寄りはJR南武線・東急東横線などが使える武蔵小杉駅で、徒歩6分です。JR南武線の向河原駅も徒歩6分で使え、2つの駅を選べる点は通勤・通学の選択肢を広げます。

この物件がある場所の用途地域は準工業地域で、市街化区域に含まれます。準工業地域は住宅だけでなく小規模な工場なども建てられる地域で、商業地域や住居専用地域とは街の雰囲気が異なることがあります。実際の周辺の様子や生活のしやすさは、現地を歩いて自分の目で確かめることをおすすめします。

建物と管理

建物は2007年3月に竣工し、2026年時点で築19年です。7階建で総戸数は80戸という規模の建物です。一方で構造（コンクリート造かどうかなど）や権利形態（所有権か借地権か）、分譲した会社名は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。

管理会社はパートナーズです。ただし管理員の勤務形態や清掃の頻度、修繕積立金の金額といった管理の実際の様子は今回のデータに含まれていません。管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて、実際の管理状態を確認することをおすすめします。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱ってください。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは3.84%、平均提示価格は2520万円、家賃は87,000円（サンプル1件）でした。件数が少ないため、この1件だけで棟全体の価格が妥当かどうかを判断することはできません。

エリア全体（川崎市中原区）では68件の診断があり、危険（割高）22件、注意16件、安全・割安30件で、多い判定は「安全・割安」でした。平均実質利回りは3.79%、平均提示価格は2439万円、家賃中央値は82,750円です。この棟の利回りはエリア平均とほぼ同じ水準にありますが、提示価格はエリア平均よりやや高めです。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

棟から247m離れた地価公示地点（上丸子山王町2丁目）では、令和8年の価格が1平方メートルあたり512,000円で、前年の488,000円から4.9%上がりました。用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域です。この地点は棟そのものの敷地ではないため、参考情報として見てください。

周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで447件あり、価格の中央値は2900万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は115万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、2007年築・1K・20平方メートルの部屋が2025年第4四半期に2100万円で取引されています。実際の売買価格は階数や向き、リフォームの有無で変わるため、この数字だけで判断しないでください。

国交省のデータによると、この場所は洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が0.5m以上1m未満、液状化のしやすさは「非常に液状化しやすい」、地形は「旧河道・旧池沼」とされています。水害や地震のリスクに関わる情報なので、購入前にハザードマップを自分でも確認し、保険や対策の必要性を考えることをおすすめします。

住んでいる人・検討した人の声

外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点5（19件）という評価が付いています。ただし良い点・気になる点の具体的な内容は今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューの該当ページで実際のコメントを確認してください。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 5点19件
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-09-01確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市中原区）

この棟の平均実質利回り（3.84%）は、神奈川県 川崎市中原区相場（3.79%）より0.05ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市中原区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（87,000円）は、神奈川県 川崎市中原区の周辺相場中央値（82,750円）より 5.1% 高い ＝ やや割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この駅の賃貸需要

この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。

出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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