パークホームズ横濱山下公園
パークホームズ横濱山下公園（神奈川県 横浜市中区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築12年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市中区山下町70-13 |
|---|---|
| 交通 | みなとみらい線 日本大通り駅 徒歩3分 ／ みなとみらい線 元町・中華街駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2014-01（築12年） |
| 総戸数 | 85戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 三井不動産レジデンシャル株式会社 |
| 建物管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークホームズ横濱山下公園は、横浜市中区山下町にある2014年築・14階建て85戸のマンションです。日本大通り駅徒歩3分、元町・中華街駅徒歩9分で、三井不動産レジデンシャルの分譲・管理です。中区全体では割高判定が多く、個別の確認が欠かせません。
立地と交通
パークホームズ横濱山下公園は、神奈川県横浜市中区山下町70-13に位置する分譲マンションです。みなとみらい線の日本大通り駅まで徒歩3分、元町・中華街駅まで徒歩9分で、通勤や観光地へのアクセスがしやすい立地です。山下公園や中華街にも近く、横浜の中心エリアの一つです。
日本大通り駅やみなとみらい線沿線には、山下公園や横浜中華街、みなとみらい地区などの商業・観光施設が多くあります。周辺の具体的な賃貸需要や人通りのデータは今回の情報に無いため、実際の需要感は現地訪問や地元の管理会社・仲介会社に確認してください。
建物と管理
建物は2014年1月に竣工し、築12年、14階建て、総戸数85戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションです。権利形態は所有権で、分譲は三井不動産レジデンシャル株式会社が手がけたパークホームズシリーズです。このブランドは三井不動産グループの開発で、耐震性や設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いとされています。
管理会社は三井不動産レジデンシャルサービス株式会社です。実際の管理体制や修繕の状況、管理費・修繕積立金の金額は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。判定は「注意」で、平均実質利回りは3.43%、平均提示価格は4420万円、家賃は145,000円（サンプル1件）でした。ただし最終診断日は2023年2月17日と古く、現在の価格や家賃とは差がある可能性があるため、最新の数字は不動産会社や賃貸サイトで確認してください。
同じ横浜市中区では、診断の件数が93件あり、判定は「危険（割高）」が44件と最も多く、次いで「安全・割安」が30件、「注意」が19件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.89%、平均提示価格は2299万円、家賃中央値は72,270円です。棟とエリアでは広さや築年数の条件が異なるため、この数字だけで単純に割高・割安を判断せず、個別の物件ごとに最新の診断を受けることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の地価公示（令和8年1月1日時点、棟から77mの山下町５１番１地点）では、1平方メートルあたり2,100,000円で、前年の1,830,000円から14.8%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率600%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで640件あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は95万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、山下町で築2002年・50平方メートルの1LDKが5300万円、築2005年・25平方メートルの1Kが2400万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」ですが、地形は三角州・海岸低地で、液状化については「液状化しやすい」とされています。地震時の液状化リスクは今回のデータだけでは詳細が分からないため、自治体のハザードマップや地盤調査報告書で確かめてください。
分譲・管理は三井不動産グループで、ブランドの信頼度は高い一方、修繕計画は未確認です。
割高診断は棟で1件のみの参考値で、エリアは「危険（割高）」が最多という結果でした。
地価は上昇傾向ですが液状化リスクもあり、価格だけでなく地盤も確認した方がよいでしょう。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係・管理費を確認する
- 現在の賃料・空室状況を管理会社や仲介会社に確認する
- 液状化リスクをハザードマップや地盤調査で確認する
- 周辺の取引事例を複数の情報源で比較する
- 最終診断日が古いため、最新の割高診断を受け直す
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-15時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三井不動産グループのマンション開発・分譲子会社。「パーク」シリーズで都市型コンパクトから高級まで幅広く展開。耐震性・設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いため投資家の評価も安定しやすい。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-20確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市中区）
相場（3.89%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.46ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.43%）は、神奈川県 横浜市中区相場（3.89%）より0.46ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市中区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 145,000円
この棟の家賃中央値（145,000円）は、神奈川県 横浜市中区の周辺相場中央値（72,270円）より 100.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／山下町５１番１（この棟から約77m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- シーフォルム関内II横浜市中区
- グリフィン横浜・山下公園弐番館横浜市中区
- ガーラ横濱関内グランドステージ横浜市中区
- フェニックス横濱関内BAY GAIA横浜市中区
- フェニックス横濱関内BAYGAIA横浜市中区
- セザール伊勢佐木横浜市中区
