パークホームズ大岡山ラヴィアンコート
パークホームズ大岡山ラヴィアンコート（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区北千束3丁目28番1号 |
|---|---|
| 交通 | 東急目黒線 大岡山駅 徒歩1分 ／ 東急大井町線 大岡山駅 徒歩1分 |
| 築年 | 2012-11（築14年） |
| 総戸数 | 81戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 三井不動産レジデンシャル(株) |
| 建物管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークホームズ大岡山ラヴィアンコートは、東京都大田区北千束にある2012年築・14階建て全81戸のマンションです。大岡山駅から徒歩1分という駅近さが特徴ですが、割高診断は参考値のみのため、価格の妥当性は個別に確かめる必要があります。
立地と交通
パークホームズ大岡山ラヴィアンコートは、東京都大田区北千束3丁目に位置するマンションです。最寄りの大岡山駅は東急目黒線と東急大井町線の2路線が使え、どちらも徒歩1分という近さです。2つの路線が使えるので、通勤や通学の行き先によって乗り換えを選びやすい立地と言えます。
この場所は近隣商業地域という用途地域に指定されており、建物を建てられる割合を示す建蔽率は80%、延べ面積の割合を示す容積率は400%まで認められています。また防火地域にも指定されているため、周囲には燃えにくい構造の建物が多いと考えられます。商業施設の種類や騒音の状況など、実際の生活環境は今回のデータに無いため、現地を歩いて自分の目で確かめてください。
建物と管理
この建物は2012年11月に竣工した築14年のRC造（鉄筋コンクリート造）で、14階建て・総戸数81戸、権利形態は所有権です。分譲したのは三井不動産レジデンシャルで、ブランド名は「パークホームズ」です。三井不動産グループのマンションブランドで、コンパクトタイプから高級タイプまで幅広く展開し、耐震性や設備の水準が比較的高いとされ、中古市場でも売買されやすい傾向があります。
管理は分譲会社と同じグループの三井不動産レジデンシャルサービス株式会社が行っています。管理会社がブランドと同系列であることは分かりますが、実際の管理体制や修繕積立金の状況、過去の大規模修繕の実施履歴は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは2.98%、平均提示価格は7,000万円、家賃は195,000円（サンプル1件分のデータ）でした。診断の最終日は2024年8月4日です。診断の件数が少ないため、この判定だけで価格が高いか安いかを決めることはできません。
エリア単位で見ると、大田区全体では252件の診断があり、「危険（割高）」が114件、「注意」が44件、「安全・割安」が91件、「判定不能」が3件で、最も多い判定はやはり「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.53%、家賃中央値は85,500円です。この棟の数値はエリアの平均より利回りが低い水準ですが、診断がまだ1件しかないため、あくまで目安として見てください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示によると、棟から44m離れた地点は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,580,000円です。前年の1,380,000円から14.5%上がっており、近隣商業地域・商業地として建蔽率80%、容積率400%、防火地域の指定を受けています。地価が上がっていることは分かりますが、これが今後も続くとは限らないため、将来の値上がりを約束するものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで300件あり、価格の中央値は2,600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は95万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば大岡山の1LDK・35平方メートル（築1972年）が3,500万円、北千束の1K・30平方メートル（築1971年）が2,000万円、南の1K・30平方メートル（築2017年）が3,400万円で取引されています。築年や広さで価格の差が大きいため、この棟と条件を合わせて比べることが大切です。
ハザード情報では、洪水の想定浸水の深さは0.5m未満、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形はローム台地とされています。大きな水害のリスクは比較的低い地域と考えられますが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に大田区が公開している最新のハザードマップも確認してください。
大岡山駅徒歩1分で2路線使える立地ですが、割高診断は1件のみの参考値です。
三井不動産グループのブランドで管理会社も系列ですが、修繕履歴は未確認です。
地価は前年より上昇していますが、将来の値上がりを約束するものではありません。
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確かめる
- 管理組合の議事録と長期修繕計画で管理体制を確かめる
- 現地を歩いて商業施設や音の状況を確かめる
- 直近の賃貸・売買事例を複数比較して価格感を確かめる
- 大田区の最新ハザードマップで水害リスクを確かめる
- 診断件数が少ないため追加の診断データも確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別に確かめる必要があるから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三井不動産グループのマンション開発・分譲子会社。「パーク」シリーズで都市型コンパクトから高級まで幅広く展開。耐震性・設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いため投資家の評価も安定しやすい。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.9点42件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-01確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.54ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.98%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.54ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 195,000円
この棟の家賃中央値（195,000円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 126.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北千束３－２８－１３（この棟から約44m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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