パークホームズ浜松町
パークホームズ浜松町（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築3年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区海岸1丁目13 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 浜松町駅 徒歩6分 ／ 都営大江戸線 大門駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2023-08（築3年） |
| 総戸数 | 102 |
| 階数 | RC 18階建 |
| 構造 | RC造 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークホームズ浜松町は東京都港区海岸、浜松町駅徒歩6分・大門駅徒歩7分に建つ2023年8月竣工・全102戸のRC造18階建です。三井不動産レジデンシャル分譲で、投資診断は参考値ながら「危険（割高）」。立地・地価・ハザードを宅建士視点で解説します。
立地と交通
パークホームズ浜松町は、JR山手線浜松町駅から徒歩6分、都営大江戸線大門駅から徒歩7分の場所にあります。2つの路線が使えるため、通勤や外出の行き先によって使い分けやすい立地です。どちらも徒歩10分以内で、駅からの距離としては投資用ワンルームとして評価しやすい範囲といえます。
所在地は港区海岸1丁目で、周辺は準工業地域に指定されたエリアです。国の地価公示では近くの地点が商業地として調査されており、オフィスと住宅が混在する街並みが広がっています。地形は埋立地で、古くからの住宅街とは成り立ちが異なる点も知っておきたいところです。
建物と管理
建物は2023年8月に完成した、RC造（鉄筋コンクリート造。火に強く丈夫な作り方）の18階建てで、総戸数は102戸です。築3年と新しく、権利形態は所有権です。分譲は三井不動産レジデンシャルで、「パークホームズ」というブランドのマンションです。このブランドはコンパクトタイプから高級タイプまで幅広く展開し、耐震性や設備の水準が高いとされ、中古で売買しやすい傾向があると言われています。
管理会社の名前は今回のデータに記載がないため、誰がどのように建物を維持しているかは、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、判定の基準としては少ないため参考値です。その1件では「危険（割高）」という判定が出ており、平均提示価格は5500万円、平均実質利回りは2.64%でした。家賃は143,000円の1件のみを基にしています。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと決めることはできません。
東京都港区全体では診断の件数が231件あり、「危険（割高）」が174件、「注意」が18件、「安全・割安」が38件、「判定不能」が1件でした。エリア全体でも最も多い判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円です。この棟の1件の利回り2.64%はエリア平均の3.33%より低い数字に見えますが、件数が少ないため参考値として留めておく必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示によると、棟から149m離れた「海岸１－９－１８」の地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり4,730,000円でした。前年の3,940,000円から20.1%上昇しており、用途地域は準工業地域、用途区分は商業地、建蔽率60%・容積率400%、防火地域に指定されています。地価が上がっていること自体は、将来の資産価値が上がることを約束するものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに498件あり、価格の中央値は4000万円、1平方メートルあたりの単価中央値は150万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、2023年築・25平方メートルの1Rが2025年第1四半期に5200万円、1DKが2024年第3四半期に5900万円、2025年第4四半期に7300万円で取引されています。同じ25平方メートル前後でも取引価格には差があり、間取りや時期によって幅があることが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が1m以上3m未満とされており、液状化は「非常に液状化しやすい」地域、地形は埋立地です。これらは災害が起きた場合の想定であり、実際に被害が出るかどうかを示すものではありませんが、購入前にハザードマップと合わせて確認しておきたい情報です。
診断は1件のみで参考値ですが、「危険（割高）」の判定が出ています。
港区全体でも「危険（割高）」が最多で、エリア相場への目配りが必要です。
地価上昇や取引実績はあるものの、液状化しやすい埋立地である点も確認したいです。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主・管理会社に確認する
- 重要事項説明書で建物構造や権利関係を確認する
- ハザードマップで洪水・高潮・液状化の想定を確認する
- 直近の賃貸条件や空室状況を仲介会社に確認する
- 周辺の取引事例と価格を複数比較して確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三井不動産グループのマンション開発・分譲子会社。「パーク」シリーズで都市型コンパクトから高級まで幅広く展開。耐震性・設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いため投資家の評価も安定しやすい。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.3点15件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-09確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.69ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.64%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.69ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 143,000円
この棟の家賃中央値（143,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 23.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／海岸１－９－１８（この棟から約149m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第1四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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