パークホームズ文京千石ステーションプレイス
パークホームズ文京千石ステーションプレイス（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区千石1丁目27-6 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 千石駅 徒歩1分 |
| 築年 | 2004-11（築22年） |
| 総戸数 | 35戸 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 三井不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス 株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークホームズ文京千石ステーションプレイスは、東京都文京区千石にある、都営三田線千石駅徒歩1分の立地に建つ三井不動産レジデンシャル分譲のマンションです。2004年11月竣工、地上12階建・35戸で、宅建士の視点で立地や管理、価格の参考情報を中立に解説します。
立地と交通
千石駅（都営三田線）から徒歩1分という近さが、この物件の一番の強みです。文京区千石は閑静な住宅街として知られる一方、駅周辺は商業地域に指定されており、買い物や飲食店へのアクセスも確保されています。通勤・通学のしやすさは単身者向け賃貸として評価されやすいポイントで、駅に近い立地は空室対策の面でも優位に働きやすいと考えられます。
物件が所在するエリアの用途地域は商業地域で、市街化区域内に位置します。近隣商業地域に指定された地点では建蔽率80％・容積率300％となっており、比較的大きな建物を建てられる環境です。地形はローム台地で、国交省のデータでは洪水浸水想定なし、液状化しにくいとされており、水害リスクは低めの立地といえます。もっとも、ハザードマップは年々更新されるため、購入前に最新の区のハザードマップで最終確認すると安心です。
建物と管理
建物は2004年11月の竣工で、築22年が経過しています。地上12階建て・総戸数35戸の鉄筋コンクリート造で、権利形態は所有権です。分譲は三井不動産株式会社、管理は三井不動産レジデンシャルサービス株式会社が担当しており、大手グループによる一貫した体制が整っています。
分譲ブランドの「パークホームズ」は三井不動産レジデンシャルが手掛け、耐震性や設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性も安定しやすいとされるシリーズです。築22年を経た建物では、外壁や共用設備の修繕状況が資産価値に直結します。実際の管理状態や修繕の履歴は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値としてお伝えします。提示価格は5380万円、想定利回りは2.65％、家賃は145,000円という結果で、判定は「危険（割高）」でした。家賃のサンプル数も1件にとどまるため、この1件の結果だけで棟全体の家賃水準や利回りを判断することはできません。
文京区全体では111件の診断が行われており、平均提示価格2735万円、平均実質利回り3.4％、家賃中央値85,000円で、判定の内訳は危険（割高）73件、注意14件、安全・割安24件でした。エリア平均と比べると、この棟の提示価格と家賃水準は高めに位置しますが、専有面積や間取り、駅からの距離の違いも価格に影響するため、単純な比較はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から164mの地点（千石４－３６－１５）の公示地価は、令和8年1月1日時点で1㎡あたり1,360,000円です。前年の1,170,000円から16.2％上昇しており、近隣商業地域（建蔽率80％・容積率300％、準防火地域）としての需要の高さがうかがえます。ただし地価の上昇がそのまま物件価格の上昇を意味するわけではありません。
周辺の取引事例は767件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2700万円、㎡単価中央値は110万円、面積中央値は25㎡です。例えば2025年第4四半期には、1Kで2200万円（20㎡・2001年築）、1Kで2300万円（25㎡・2006年築）、1LDKで7000万円（40㎡・2019年築）といった取引がありました。間取りや築年数、面積によって価格差が大きいため、この棟との単純比較はできません。
千石駅徒歩1分という好立地だが、診断件数1件のため割高判定は参考値にとどまる。
文京区全体では危険（割高）判定が多く、エリア相場も高めで推移している。
建物は大手ブランドで管理体制も整うが、実際の修繕履歴は書類で確認が必要。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で建物構造や権利関係を確かめる
- 賃貸募集状況や空室期間を管理会社に問い合わせる
- 周辺の家賃相場と実際の入居者賃料を比較する
- 地価上昇の背景（再開発計画など）を区役所で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三井不動産グループのマンション開発・分譲子会社。「パーク」シリーズで都市型コンパクトから高級まで幅広く展開。耐震性・設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いため投資家の評価も安定しやすい。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.75ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.65%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より0.75ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 145,000円
この棟の家賃中央値（145,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 70.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／千石４－３６－１５（この棟から約164m） 令和8年1月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
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