ダイアパレス生麦第4
ダイアパレス生麦第4（神奈川県 横浜市鶴見区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築38年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 横浜市鶴見区生麦3丁目413番地2 |
|---|---|
| 交通 | 京浜急行本線 生麦駅 徒歩2分 |
| 築年 | 1988-11（築38年） |
| 総戸数 | 63戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 |
| 分譲会社 | ダイア建設株式会社 |
| 建物管理会社 | 朝日管理株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ダイアパレス生麦第4は神奈川県横浜市鶴見区生麦3丁目にある11階建・63戸のワンルーム投資用マンションです。京浜急行本線生麦駅から徒歩2分の駅近物件で、1988年11月竣工・築38年です。割高診断の件数は1件のみ（参考値）のため、割高か割安かはこの記事だけでは断定できません。
立地と交通
ダイアパレス生麦第4は神奈川県横浜市鶴見区生麦3丁目413番地2にあり、京浜急行本線生麦駅から徒歩2分です。駅のすぐ近くという立地は、通勤や通学のしやすさ、さらに賃貸に出す際の入居者探しのしやすさにもつながりやすい点です。こうした駅近の条件は、他の駅から遠い物件と比べて評価しやすい材料になります。
近くの地価公示地点（生麦１－１１－１３、棟から191m）では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり473,000円となりました。前年の430,000円から10%上がっており、用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率400%、防火地域の区分は準防火地域です。地価が上昇している様子がうかがえますが、地価の上昇がそのまま建物や部屋の価格に反映されるとは限らないため、提示価格は別途確認することが大切です。
建物と管理
この建物は1988年11月に完成し、2026年時点で築38年になります。11階建で総戸数は63戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨を鉄筋コンクリートで囲んだ丈夫な造り）の陸屋根です。権利形態は所有権で、分譲はダイア建設株式会社、管理は朝日管理株式会社が行っています。
長期修繕計画や修繕積立金の金額、直近の大規模修繕の実施状況などの具体的な管理の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。築38年という年数を踏まえると、今後の修繕費の負担がどう見積もられているかは、購入を検討するうえで重要な確認ポイントです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。この1件では実質利回り4.24%、提示価格1000万円、想定家賃47,000円という条件で「注意」の判定でした。最終診断日は2023年12月28日です。件数が少ないため、この結果だけでこの棟全体が割高か割安かを決めることはできません。
横浜市鶴見区全体では46件の診断があり、もっとも多い判定は「危険（割高）」でした（危険19件、注意10件、安全・割安17件）。エリアの平均実質利回りは4.34%、平均提示価格は1416万円、家賃中央値は60,000円です。エリア全体で割高な取引が目立つ傾向があるため、この棟を検討する際も個別に利回りを計算し直すことが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省のデータによると、周辺の取引事例は89件（2024年第1四半期から2025年第4四半期）あり、価格の中央値は900万円、単価の中央値は1平方メートルあたり41.5万円、面積の中央値は20平方メートルでした。同じ生麦地区では、1R・20平方メートルが600万円、2016年築の1K・20平方メートルが2000万円で取引された例もあり、築年数や間取りによる価格差が大きいことがわかります。
ハザード情報は今回のデータに無いため、横浜市が公開しているハザードマップで洪水や土砂災害などのリスクを確かめてください。立地の安全性は取引価格や地価だけでは分からない部分なので、購入前に必ず確認しておきたい項目です。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには7件の評価があり、評点は1.5でした（5点満点）。良い点・気になる点の具体的なコメントは今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューのサイトで実際の投稿内容を確かめてください。
評点が低い理由は今回のデータだけではわかりません。管理の状態や住環境、建物の古さに対する印象など、評価の背景にあるものは、現地見学や管理会社への聞き取りで確認することをおすすめします。
診断件数は1件のみで参考値のため、この棟の割高・割安を断定できません。
鶴見区全体では危険（割高）判定が最多で、エリア全体の利回りにも注意が必要です。
口コミの評点は低めですが詳細が不明なため、現地確認と資料入手で裏付けを取りましょう。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書で修繕の見通しを確認する
- 重要事項説明書や登記簿で建物の構造や権利関係を確認する
- マンションレビューの口コミ原文で評価の具体的な理由を確認する
- 横浜市のハザードマップで洪水・土砂災害のリスクを確認する
- 直近の周辺取引事例と比べて提示価格が妥当か計算し直す
- 家賃相場や空室の状況を複数の賃貸サイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-19時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 1.5点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-18確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市鶴見区）
相場（4.36%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.12ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.24%）は、神奈川県 横浜市鶴見区相場（4.36%）より0.12ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市鶴見区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 47,000円
この棟の家賃中央値（47,000円）は、神奈川県 横浜市鶴見区の周辺相場中央値（60,000円）より 21.7% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／生麦１－１１－１３（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年7月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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