シティタワー九段下
シティタワー九段下（東京都 千代田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都千代田区飯田橋2丁目17-9 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ東西線 飯田橋駅 徒歩4分 ／ 東京メトロ東西線 九段下駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2007-03（築19年） |
| 総戸数 | 99戸 |
| 階数 | 地上24階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 住友不動産(株) |
| 建物管理会社 | 住友不動産建物サービス(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
シティタワー九段下は東京都千代田区飯田橋にある、2007年3月竣工・地上24階建・総戸数99戸の投資用ワンルームマンションです。東京メトロ東西線の飯田橋駅・九段下駅から徒歩4〜5分の立地が特徴で、診断の件数は1件のみのため参考値として、宅建士の視点で建物と相場を整理します。
立地と交通
シティタワー九段下は、東京メトロ東西線の飯田橋駅から徒歩4分、九段下駅から徒歩5分という立地にあります。2路線が使えるわけではなく同じ東西線の2駅を使える位置ですが、どちらの駅も徒歩5分以内にあり、通勤や通学の時間帯によって使う駅を選べる点は便利です。周辺にはオフィスビルが多く、日中人口の多いエリアであることもうかがえます。
所在地は東京都千代田区飯田橋2丁目で、用途地域は商業地域です。建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合）は80%、容積率（敷地に対する建物全体の延べ面積の割合）は700%と高く設定されており、オフィスや商業施設が混在する都心のエリアであることがわかります。また防火地域に指定されているため、火災に対する建築上の基準が厳しい地域です。
建物と管理
建物は2007年3月に竣工し、築19年です。地上24階建、総戸数99戸、構造は鉄筋コンクリート造で、権利形態は所有権です。分譲は住友不動産、管理は住友不動産建物サービスが手がけており、「シティタワー」は住友不動産が首都圏で展開するブランドで、長期修繕積立金の設計や共用部の仕様にこだわりがあるとされています。
一方で、長期修繕計画の内容や修繕積立金・管理費の金額、過去の大規模修繕の実施状況は今回のデータには含まれていません。竣工から19年が経ち最初の大規模修繕を終えている可能性もあるため、これらは管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の診断の件数は1件のみで、件数が3件未満のため参考値として扱い、この数字だけで価格が妥当かどうかを判断することはできません。その1件の判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は6000万円、想定家賃は200,000円でした。診断日は2023年3月11日のため、現在の市況とは異なる可能性があり、最新の相場は別途確認する必要があります。
エリア全体（千代田区）では診断の件数は85件で、「危険（割高）」が43件、「注意」が6件、「安全・割安」が36件となり、最も多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.61%、平均提示価格は531560万円、家賃中央値は105,000円です。棟の1件だけの数字とエリア全体の傾向は単純に比べられないため、この棟固有の価格妥当性は別途、複数の事例で確認する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から152m離れた飯田橋2-9-7の地点（令和8年7月1日時点）の価格は1平方メートルあたり2,700,000円でした。前年との比較や変動率のデータは今回ありませんので、地価が上がっているか下がっているかは市区の地価公示資料で確かめてください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで652件あり、価格の中央値は3600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は128.9万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として、神田神保町の1LDK・35平方メートルが5000万円、九段南の1LDK・50平方メートルが11000万円などの事例があります。
ハザード情報では、洪水の想定浸水深は0.5〜3m、高潮は0.5m以上1m未満とされています。液状化は「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（傾斜が緩やかな低地）です。これらは購入前に区のハザードマップや防災資料で最新の情報を確認してください。
飯田橋・九段下の両駅から徒歩5分以内という立地は利便性が高い点です。
診断の件数は棟1件で参考値、エリアは危険判定が最多という結果でした。
修繕計画や価格の妥当性は個別確認が必要で、条件が揃うだけでは購入判断にはなりません。
- 修繕積立金と管理費の金額を管理会社に確認する
- 長期修繕計画書と総会議事録を管理組合に求める
- 診断の件数は1件のみなので複数の価格事例で確認する
- 地価公示の変動率を区の最新資料で確かめる
- ハザードマップで浸水・高潮の最新想定を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係の詳細を確認する
- これらが揃っても買ってよいとは言えません。価格が妥当かは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
住友不動産の分譲マンションブランド。「シティ」シリーズは首都圏を中心に展開し、長期修繕積立金の設計や共用部仕様への取り組みで知られる。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.2点23件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-14確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 千代田区）
相場（3.61%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.07ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.54%）は、東京都 千代田区相場（3.61%）より0.07ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 千代田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 200,000円
この棟の家賃中央値（200,000円）は、東京都 千代田区の周辺相場中央値（106,000円）より 88.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／飯田橋２－９－７（この棟から約152m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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