シティタワー銀座東
シティタワー銀座東（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築7年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区湊2丁目11-1 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ日比谷線 八丁堀駅 徒歩7分 ／ 東京メトロ有楽町線 新富町駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2019-01（築7年） |
| 総戸数 | 492戸 |
| 階数 | 地上22階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 住友不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 住友不動産建物サービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
シティタワー銀座東は東京都中央区湊にある2019年竣工・22階建492戸の住友不動産分譲タワーマンションです。日比谷線八丁堀駅・有楽町線新富町駅が使え、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」が多く、周辺地価は前年比+15.1%上昇、液状化しやすい地盤など確認点もあります。
立地と交通
シティタワー銀座東は、東京都中央区湊2丁目に立つマンションです。最寄りは東京メトロ日比谷線の八丁堀駅で徒歩7分、東京メトロ有楽町線の新富町駅までは徒歩8分です。2つの地下鉄路線を徒歩で使える点は、通勤や外出のルートを選びやすい材料になります。そのため、行き先に応じて駅を選べます。
徒歩の分数は目安であり、実際の道のりや高低差、信号の数などは地図や現地の下見で確認することをおすすめします。マンションの周辺にどんな店舗や施設があるかについても、今回のデータには含まれていないため、自分の足で歩いて確認してください。
建物と管理
建物は2019年1月に竣工し、2026年時点で築7年です。地上22階建て、総戸数492戸の鉄筋コンクリート造（コンクリートで固めた丈夫な構造という意味）で、土地も建物も自分の持ち物になる所有権タイプです。分譲は住友不動産株式会社が手がけています。
管理会社は住友不動産建物サービス株式会社です。『シティタワー』は住友不動産のマンションブランドで、長期修繕積立金（将来の大規模修理に備えて集めるお金という意味）の設計や共用部の仕様に力を入れていると紹介されています。実際の積立金残高や修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書で確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は2件で、3件に届かないため参考値として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」で、安全・割安や注意の判定はありませんでした。平均の実質利回り（投資した金額に対して年間でどれくらい収益が出るかを示す割合という意味）は3.08%、平均の提示価格は7,825万円でした。
家賃のサンプルは2件で、中央値は222,550円です。最も安い例は210,100円、最も高い例は235,000円でした。サンプルが少ないため、同じ号室タイプの他の事例も合わせて確認することをおすすめします。
参考として、東京都中央区全体では診断の件数195件のうち『危険（割高）』が93件と最も多く、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は167,165万円、家賃の中央値は105,000円でした。棟とエリアでは数字に差があるため、この棟だけの数字で判断しないことをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から186m離れた湊１－２－７の地点（商業地域・商業地）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり2,130,000円です。前年の1,850,000円から15.1%上昇しています。建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合という意味）は80%、容積率（敷地に対して建てられる建物の延べ面積の割合という意味）は500%で、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1,398件あり、価格の中央値は4,000万円、単価の中央値は1平方メートルあたり135万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例として、入船の1K・20平方メートル（2000年築）が2,800万円や2,900万円、湊の1K・25平方メートル（2016年築）が3,600万円という事例があります。
ハザード情報では、洪水の想定浸水深は0.5m未満、高潮の想定浸水深は0.3m未満です。一方で地盤は『液状化しやすい』とされ、地形は干拓地（海や川を埋めて作った土地という意味）です。地震の際の揺れやすさや対策の有無は今回のデータに無いため、重要事項説明書や自治体のハザードマップ、地盤調査報告書で確認してください。
診断はまだ2件の参考値で判定は「危険（割高）」、断定せず他データも確認してください。
地価は前年比+15.1%上昇も、液状化しやすい地盤のため地盤調査報告書も確認してください。
管理はシティタワーブランドの強みがあるが、修繕積立金の実態は長期修繕計画で確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主に確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係・所有形態を確認する
- 割高診断2件は参考値のため他の取引事例も確認する
- 液状化しやすい地盤のため地盤調査報告書を確認する
- 周辺取引事例や単価と比較して価格の妥当性を確認する
- 提示されている家賃が今も続けられるか賃貸借契約書で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
住友不動産の分譲マンションブランド。「シティ」シリーズは首都圏を中心に展開し、長期修繕積立金の設計や共用部仕様への取り組みで知られる。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.46ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.08%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.46ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 235,000円
- 210,100円
この棟の家賃中央値（222,550円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 112% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／湊１－２－７（この棟から約186m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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