シティタワー大井町
シティタワー大井町（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築7年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区大井1丁目31-1 |
|---|---|
| 交通 | 京浜東北・根岸線 大井町駅 徒歩5分 ／ 東京臨海高速鉄道 大井町駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2019-08（築7年） |
| 総戸数 | 635戸 |
| 階数 | 地下1階付地上29階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 住友不動産 |
| 建物管理会社 | 住友不動産建物サービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
シティタワー大井町は東京都品川区大井1丁目にある2019年竣工・29階建のタワーマンションです。大井町駅徒歩5分、分譲は住友不動産。割高診断の件数は1件で参考値ですが「危険（割高）」の判定が出ており、品川区全体の傾向と合わせて確認が必要です。
立地と交通
シティタワー大井町は、JR京浜東北・根岸線と東京臨海高速鉄道（りんかい線と呼ばれる、品川区から埼京線方面へつながる鉄道です）の大井町駅から徒歩5分の場所にあります。1つの駅から2つの路線が使えるため、通勤先によって乗り換えの選択肢が広がる点は強みです。
建物がある場所の用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に含まれています。近くの地価公示地点（大井1-10-3、棟から285m）では用途地域が商業地域、建蔽率80%・容積率600%、防火地域とされており、高い建物を建てやすい地域であることが分かります。
建物と管理
建物は2019年8月に竣工し、2026年時点で築7年です。地下1階付地上29階建、総戸数635戸の鉄筋コンクリート造タワーマンションで、権利形態は所有権です。分譲は住友不動産、管理は住友不動産建物サービスが行っています。
ブランド名の「シティタワー」は住友不動産が首都圏で展開するシリーズで、長期修繕積立金の設計や共用部の仕様への取り組みで知られています。ただし、この棟で実際にどのような修繕計画が組まれているかは今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。その1件では判定が「危険（割高）」、実質利回り（投資額に対して実質的に得られる利益の割合）は2.53%、提示価格は4800万円、家賃は115,000円でした。1件の結果をこの棟全体の傾向と決めつけることはできません。
品川区全体では診断の件数が181件あり、「危険（割高）」が103件、「注意」が24件、「安全・割安」が53件、「判定不能」が1件でした。エリア全体の多い判定も「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は3519万円、家賃中央値は93,000円です。棟の1件とエリア全体の数字を並べると、どちらも利回りが高くない傾向がうかがえますが、棟の判定は参考値である点を忘れずに読んでください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
大井1-10-3の地価公示地点（棟から285m）は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,220,000円、前年の2,700,000円から19.3%上昇しました。地価が上がっている地点ですが、これは公示地点そのものの価格であり、この棟の資産価値を直接示す数字ではありません。
周辺の取引事例は341件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3000万円、面積の中央値は25平方メートル、単価の中央値は1平方メートルあたり125万円です。例えば2025年第4四半期の大井地区では、45平方メートルの1LDK（築1979年）が5200万円、20平方メートルの1K（築2019年）が6300万円で取引されています。面積が近くても築年や間取りで価格差が大きいため、検討する部屋に近い事例を個別に探すことが大切です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。一方で高潮の想定は今回のデータに無いため、品川区が公開しているハザードマップで確認してください。
シティタワー大井町は大井町駅徒歩5分、住友不動産分譲の築7年タワーマンションです。
割高診断の件数は1件で参考値ですが、品川区全体も含めて「危険（割高）」の判定が目立ちます。
地価は上昇傾向ですが、修繕計画や高潮想定など未確認の項目は売主や行政に確認しましょう。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書で修繕状況を確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係の詳細を確認する
- 家賃や利回りは診断の件数が1件のみなので複数の賃貸事例で裏取りする
- 品川区のハザードマップで高潮の想定を確認する
- 周辺の取引事例を自分の検討する部屋の面積・築年に近いものと比べる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格が妥当かは別の話です）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
住友不動産の分譲マンションブランド。「シティ」シリーズは首都圏を中心に展開し、長期修繕積立金の設計や共用部仕様への取り組みで知られる。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.8点55件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-04確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -1ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.53%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より1ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 115,000円
この棟の家賃中央値（115,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 23.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大井１－１０－３（この棟から約285m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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