シティタワー新宿新都心
シティタワー新宿新都心（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築21年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区西新宿4丁目2-15 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 西新宿五丁目駅 徒歩2分 ／ 東京メトロ丸ノ内線 西新宿駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2005-02（築21年） |
| 総戸数 | 262戸 |
| 階数 | 36階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 住友不動産 |
| 建物管理会社 | 住友不動産建物サービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
シティタワー新宿新都心は、東京都新宿区西新宿4丁目にある2005年竣工・36階建て262戸のタワーマンションです。都営大江戸線西新宿五丁目駅まで徒歩2分と駅近で、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ています。分譲は住友不動産、管理は住友不動産建物サービスです。
立地と交通
シティタワー新宿新都心は、都営大江戸線「西新宿五丁目駅」から徒歩2分という近さにあります。東京メトロ丸ノ内線「西新宿駅」も徒歩10分で利用できるため、2つの路線を使い分けられる立地です。新宿駅や都庁周辺のオフィス街にも近く、通勤・通学の利便性が高いエリアといえます。夜間の人通りや周辺環境は、実際に歩いて確かめることをおすすめします。
所在地は商業地域で、建蔽率80%（土地に対して建てられる建物の面積の割合）、容積率600%（土地に対する建物の延べ面積の割合）、防火地域という建築規制の中にあります。近くの地価公示地点（西新宿4-4-15、棟から102m）は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,340,000円となり、前年の3,040,000円から9.9%上昇しました。地価の動きはあくまで参考情報であり、物件そのものの資産価値の将来を保証するものではありません。
建物と管理
建物は2005年2月に完成し、2026年時点で築21年になります。36階建てで総戸数は262戸、構造は鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄の骨組みでできた建物）です。土地の権利は所有権で、分譲は住友不動産、管理は住友不動産建物サービスが担当しています。ブランド名の「シティタワー」は住友不動産が首都圏を中心に展開するタワーマンションのシリーズ名で、長期修繕積立金の設計や共用部の仕様に力を入れていることで知られています。
一方で、この棟の長期修繕計画の内容や修繕積立金の実際の金額、直近の大規模修繕の実施時期は今回のデータに含まれていません。これらは管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確かめてください。築21年という年数を考えると、修繕の履歴と今後の計画は資産価値を左右する重要な確認ポイントです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、提示価格6150万円、想定家賃185,000円に対する実質利回り（家賃収入から管理費などを引いた利回り）は3.23%でした。診断件数が少ないため、この1件の結果だけで棟全体の価格水準が高いと決めつけることはできません。
エリア全体（東京都新宿区）では256件の診断があり、「危険（割高）」が133件、「注意」が38件、「安全・割安」が82件、「判定不能」が3件でした。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3077万円、家賃中央値は95,000円です。棟の家賃185,000円はエリアの中央値より高く見えますが、部屋の広さや階数、設備の違いが影響するため、単純にこの差だけで割高・割安を判断しないほうが安全です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の取引データでは、2024年第1四半期から2025年第4四半期までの西新宿エリアで791件の取引があり、価格の中央値は3300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は116.7万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、20平方メートルの1K（2011年築）が2900万円、25平方メートルの1K（2003年築）が2900万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（傾斜が100分の1以上のやや傾いた低い土地）とされています。用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれます。これらは国が公開するデータに基づく目安であり、実際の災害リスクは自治体のハザードマップや地盤調査でも確認してください。
築21年・西新宿五丁目駅徒歩2分の立地で、交通の利便性は高い物件です。
棟の割高診断は1件のみの参考値で、「危険（割高）」の判定が出ています。
地価は上昇傾向ですが、修繕計画や賃貸実績は売主・管理組合への確認が必要です。
- 長期修繕計画と修繕積立金の金額を管理組合に確認する
- 直近の大規模修繕の実施時期と内容を確認する
- 重要事項説明書で構造・耐震性能の詳細を確認する
- 実際の賃貸募集状況や空室期間を複数の媒体で確認する
- 地盤調査やハザードマップで液状化・浸水リスクを確認する
- 複数件の割高診断や取引事例で価格の妥当性を照らし合わせる
- これらが揃っても買ってよいとは限りません（価格の妥当性は別途確認が必要なため）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
住友不動産の分譲マンションブランド。「シティ」シリーズは首都圏を中心に展開し、長期修繕積立金の設計や共用部仕様への取り組みで知られる。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.1点78件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-09確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.27ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.23%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.27ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 185,000円
この棟の家賃中央値（185,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 94.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西新宿４－４－１５（この棟から約102m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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