ライオンズマンション志村坂上第2
ライオンズマンション志村坂上第2（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築36年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区小豆沢1-15-7 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 志村坂上駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1990-09（築36年） |
| 総戸数 | 76 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 大京管理(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション志村坂上第2は、東京都板橋区小豆沢にある1990年竣工・総戸数76戸のマンションです。都営三田線志村坂上駅から徒歩7分。大京が分譲し大京管理が管理する中古の投資用ワンルーム棟について、宅建士の視点で立地・建物・価格の目安を整理します。
立地と交通
本棟は都営三田線の志村坂上駅から徒歩7分の場所にあります。都営三田線は大手町駅や日比谷駅などを通り、都心への通勤にも使える路線です。徒歩7分という距離は、賃貸で部屋を探す人にとって通勤・通学のしやすさを左右する要素のひとつになります。
所在地は板橋区小豆沢で、用途地域は準工業地域です。準工業地域とは工場と住宅が混在して建てられる地域のことで、閑静な住宅街とは異なる街並みが混じることがあります。周辺の音や雰囲気は、実際に現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
本棟は1990年9月の竣工で、2026年時点で築36年です。地上7階建て、総戸数76戸の鉄筋コンクリート（RC）造で、土地と建物をまとめて所有できる所有権の物件です。築年数がある程度進んでいるため、共用部分の劣化状況や修繕の履歴は確認しておきたい点です。
分譲は大京、管理は大京管理が担当しています。「ライオンズ」ブランドは大京が長年展開し、現在はオリックスグループの傘下です。全国的に多く供給されており中古の流通量も多いブランドですが、個別の管理状態は棟ごとに異なるため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟については診断の件数が1件のみで、参考値として扱います。判定は「注意」で、平均の実質利回りは4%、平均の提示価格は1290万円、家賃の中央値は55,000円でした（最終診断日は2024年8月2日）。件数が少ないため、この数字だけで割高・割安を断定することはできません。
板橋区全体では診断の件数が240件あり、最も多い判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回りは3.65%、家賃の中央値は82,341円です。本棟の家賃中央値55,000円はエリア全体より低くなっていますが、部屋の広さや築年数が異なるため単純に比べることはできません。実際の家賃や管理費は、最新の募集状況や管理組合の資料で確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
本棟から447m離れた地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり561,000円でした。前年の513,000円と比べて9.4%上昇しています。用途地域は準工業地域、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域です。地価の上昇は周辺の需要を示す材料のひとつですが、今後も続くとは限りません。
周辺では2024年第1四半期から2025年第4四半期の間に244件の取引事例があり、価格の中央値は2300万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には小豆沢地区で1300万円・1900万円・2500万円の1K（築2013年・2005年・2013年）が成約しています。本棟とは築年数や面積が異なるため、あくまで周辺相場の目安として見てください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定区域には入っておらず、地盤はローム台地で液状化しにくいとされています。ただしハザードマップは更新されることがあるため、購入前に板橋区の最新のハザードマップで確認することをおすすめします。
志村坂上駅から徒歩7分、築36年・総戸数76戸のRC造マンションです。
この棟の診断は1件のみで参考値、判定は「注意」。エリア全体は「危険（割高）」が最多でした。
地価は上昇傾向で液状化しにくい地盤ですが、価格の妥当性は個別に確認が必要です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理状態を確認する
- 重要事項説明書や登記簿で建物構造・権利関係を確認する
- 最新の家賃募集状況と空室率を仲介会社や管理会社に確認する
- 板橋区の最新ハザードマップで浸水・液状化の情報を確認する
- 周辺の取引事例と比較し提示価格が妥当か自分でも確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格の妥当性は別問題だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-20時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.7点15件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.64%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.36ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4%）は、東京都 板橋区相場（3.64%）より0.36ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 55,000円
この棟の家賃中央値（55,000円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（83,250円）より 33.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／小豆沢２－３４－９（この棟から約447m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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