ライオンズマンション板橋区役所前第6
ライオンズマンション板橋区役所前第6（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築32年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区仲宿58-7 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 板橋区役所前駅 徒歩4分 |
| 築年 | 1994-02（築32年） |
| 総戸数 | 75 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション板橋区役所前第6は、東京都板橋区仲宿にある都営三田線 板橋区役所前駅徒歩4分の投資用マンションです。1994年築・全75戸で、立地・建物・割高診断の結果を宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
ライオンズマンション板橋区役所前第6は、都営三田線 板橋区役所前駅から徒歩4分の場所に建っています。駅までの近さは通勤・通学のしやすさに直結するため、賃貸を考える人にとって魅力になりやすい立地です。
周辺の用途地域は商業地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ面積の上限（容積率）は400%と定められています。商業地域は店舗や事務所も混在しやすいエリアで、生活の便利さと住環境のバランスは人によって感じ方が分かれる点です。
建物と管理
この棟は1994年2月に竣工し、築32年が経っています。地上14階建て、総戸数75戸の鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨とコンクリートを組み合わせた構造）で、土地と建物をまとめて所有できる所有権の物件です。分譲は株式会社大京、管理は株式会社大京アステージが担当しています。
大京は「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持ち、中古での流通量も多いデベロッパーです。ただし修繕の積立状況や管理組合の運営実態は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断は1件のみで、件数が3件に満たないため参考値です。この1件の判定は「危険（割高）」、平均実質利回りは3.37%、平均提示価格は1800万円、家賃は62,000円（1件のみのサンプル）でした。1件の結果だけで棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。
板橋区全体では247件の診断があり、判定の内訳は「危険（割高）」113件、「注意」38件、「安全・割安」92件、「判定不能」4件で、最も多いのは「危険（割高）」です。エリア平均の実質利回りは3.65%、平均提示価格は98,659万円、家賃中央値は83,046円でした。
棟とエリアの利回りの差を示すデータは今回取得できていないため、この棟がエリア平均より割高か割安かを数値で比べることはできません。実際の価格が妥当かどうかは、個別の物件情報と周辺の成約事例を合わせて確認する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から193m離れた地価公示地点（仲宿６３－８）では、令和8年1月1日時点の1㎡あたりの価格は1,080,000円で、前年の957,000円から12.9%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率400%、防火地域に指定されています。地価が上がっている点は良い材料ですが、公示地点はあくまで1点の価格であり、この棟の資産価値と同じではありません。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺の取引事例は664件あり、価格の中央値は2500万円、1㎡あたりの単価の中央値は100万円、面積の中央値は25㎡でした。例として2025年第4四半期に成約した1R・20㎡・2007年築の2100万円、1K・15㎡・1987年築の1200万円、1K・25㎡・2014年築の2100万円といった取引があります。間取りや築年によって価格に差があることが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。水害や地盤のリスクが比較的低いと読めますが、最新の指定状況は板橋区のハザードマップでも確認してください。
この棟の診断は1件のみで参考値、判定は「危険（割高）」ですが断定はできません。
板橋区全体の診断247件では「危険（割高）」が最多ですが、「安全・割安」も92件あります。
地価は上昇傾向ですが、修繕計画や家賃相場は売主や管理会社に確認することが大切です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕状況を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 実際の家賃相場を複数の賃貸サイトで比較する
- 周辺の最新の成約事例を不動産会社に確認する
- 最新のハザードマップで浸水・液状化リスクを再確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格が妥当かは別の話だから。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.64%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.27ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.37%）は、東京都 板橋区相場（3.64%）より0.27ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 62,000円
この棟の家賃中央値（62,000円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（83,250円）より 25.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／仲宿６３－８（この棟から約193m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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