ARCOBALENO HASUNE I
ARCOBALENO HASUNE I（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築1年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区東坂下2丁目9番3号 |
|---|---|
| 交通 | 都営地下鉄三田線 蓮根駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2025-11（築1年） |
| 総戸数 | 37 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社リコルディ |
| 建物管理会社 | 株式会社RENOSY合人社 |
この物件の解説（宅建士視点）
ARCOBALENO HASUNE Iは東京都板橋区東坂下、都営三田線蓮根駅徒歩10分に建つ2025年11月竣工の新築ワンルームマンションです。総戸数37戸、地上5階建。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」が多く、相場や地価の動きとあわせて宅建士目線で解説します。
立地と交通
ARCOBALENO HASUNE Iは、東京都板橋区東坂下2丁目にあり、都営地下鉄三田線の蓮根駅から徒歩10分の場所に建っています。利用できる路線は三田線の1本のみです。駅からの実際の歩きやすさや周辺の道の様子は、人によって感じ方が変わるため、現地を歩いて確認することをおすすめします。
国交省のデータによると、この棟がある場所の用途地域は「工業地域」で、市街化区域に含まれています。一方、183m離れた地価公示の地点は「近隣商業地域」とされ、建物を建てられる土地の割合を示す建蔽率は80%、延べ面積の割合を示す容積率は300%、防火地域（火災が広がりにくいよう建築に制限がある地域）に指定されています。同じ地域でも区画によって用途地域が異なることがあるため、実際の区画の用途地域は板橋区の都市計画課で確認してください。
建物と管理
この建物は2025年11月に竣工した築1年の新築マンションで、地上5階建、総戸数は37戸です。構造は鉄筋コンクリート造（コンクリートの中に鉄の骨を入れて強くした造り）です。分譲会社は株式会社リコルディで、管理会社も別に定められています。新築のため、実際の管理のようすや住民の雰囲気はこれから積み重なっていく情報です。
販売開始は2025年12月16日とされていますが、今回のデータでは販売中か完売かは確認できていません。購入を検討する場合は、分譲会社のリコルディに直接問い合わせて最新の販売状況を確認してください。また、土地の権利が所有権か借地権かは今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として受け止めてください。2件の判定はいずれも「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.14%、平均提示価格は3690万円でした。家賃は2件とも106,400円で、中央値も同じ106,400円です。診断件数が少ないため、この結果だけで価格の高さを断定することはできません。最終診断日は2026年6月23日です。
板橋区全体では240件の診断があり、「危険（割高）」が113件、「注意」が35件、「安全・割安」が90件、「判定不能」が2件で、もっとも多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.65%、平均提示価格は101439万円、家賃中央値は82,341円です。この棟の利回り3.14%はエリアの平均より低めですが、診断件数が少ないため、今後のデータの積み重ねを見て判断してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から183m離れた東坂下２－１６－４の地点（近隣商業地域、商業地）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり614,000円でした。前年の547,000円から12.2%上昇しています。建蔽率は80%、容積率は300%、防火地域に指定されています。地価は上昇傾向ですが、1地点の数値であり、この棟の価格に直接当てはまるとは言えません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで245件あり、価格の中央値は2200万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は88万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、2015年築・25平方メートル・1Kが2600万円、同じく2015年築・25平方メートルが2200万円、1986年築・50平方メートル・1LDKが2200万円で取引されています。築年や面積によって価格差があるため、個別の比較が必要です。
ハザード情報では、洪水が起きた場合に想定される浸水の深さは5〜10m、高潮の場合は0.5m以上1m未満とされています。地盤は「やや液状化しやすい」とされ、地形は水はけの悪い低い土地にできる「後背湿地」です。これらはいずれも周辺一帯に共通するリスクの目安であり、この棟だけが特別に危険というわけではありません。板橋区のハザードマップでより詳しく確認し、購入を検討する際は必ず目を通すことをおすすめします。
診断は参考値ながら「危険（割高）」が多く、価格には注意が必要です。
地価は上昇傾向ですが、洪水や液状化のリスクもあり、ハザードマップの確認が欠かせません。
管理体制や土地の権利関係は未確認のため、契約前に書類で必ず確かめてください。
- 土地の権利（所有権か借地権か）を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 蓮根駅からの徒歩10分の道のりを実際に歩いて確認する
- 分譲会社リコルディに販売中か完売かを問い合わせる
- 板橋区のハザードマップで浸水・液状化のリスクを確認する
- 周辺の取引事例245件と提示価格を自分でも比較してみる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格が妥当とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.64%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.5ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.14%）は、東京都 板橋区相場（3.64%）より0.5ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 106,400円
- 106,400円
この棟の家賃中央値（106,400円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（83,250円）より 27.8% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東坂下２－１６－４（この棟から約183m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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