ARCOBALENO HASUNE II
ARCOBALENO HASUNE II（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築0年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区坂下3丁目22番7号 |
|---|---|
| 交通 | 都営地下鉄三田線 蓮根駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2026-02（築0年） |
| 総戸数 | 61戸 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社リコルディ |
| 建物管理会社 | 株式会社RENOSY合人社 |
この物件の解説（宅建士視点）
ARCOBALENO HASUNE IIは東京都板橋区坂下、都営三田線蓮根駅徒歩10分に建つ2026年2月竣工・地上7階建61戸の新築ワンルームマンションです。割高診断は参考値（2件）ですが危険（割高）の判定で、板橋区全体の平均利回りより低めの結果です。
立地と交通
ARCOBALENO HASUNE IIは東京都板橋区坂下3丁目にあり、最寄りは都営地下鉄三田線の蓮根駅で徒歩10分です。三田線は大手町や日比谷など都心方面へ直通するため、通勤・通学で使う人も多いと考えられますが、駅までの道のりの様子（坂道や踏切の有無など）は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
物件が位置する用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に含まれます。建蔽率（土地の面積に対して建物を建ててよい割合）は80%、容積率（土地の面積に対して建てられる建物全体の大きさの割合）は300%で、防火地域の指定もあります。駅からの実際の雰囲気や坂道・踏切の有無は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめてください。
建物と管理
この建物は2026年2月に竣工した、鉄筋コンクリート造（鉄の骨組みにコンクリートを流し込んで作る、丈夫な建て方です）・地上7階建で、総戸数は61戸の新築マンションです。築年数は0年で、まだ誰も住んでいない状態からの販売となります。分譲会社は株式会社リコルディです。管理会社も決まっていますが、具体的な管理体制や実績は今回のデータだけでは分からないため、重要事項説明書や管理組合の資料で確かめてください。
新築のため、管理組合の運営実績や長期修繕計画の内容はこれから作られていく段階です。具体的な管理規約や修繕計画の詳細は今回のデータに無いため、売買契約前に重要事項説明書や管理規約案で確かめてください。また、土地の権利形態（所有権か借地権かなど）も今回のデータに無いため、登記簿謄本で確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件だけで行われており、件数が少ないため参考値として見てください。割高診断とは、周辺の取引相場や想定される家賃から、価格が割高か割安かを判定する仕組みです。2件とも「危険（割高）」という判定でした。この結果だけで物件全体の価値を決めることはできません。
平均実質利回り（購入価格に対して、年間でどれくらいの収益が見込めるかを示す割合）は3.31%、平均提示価格は4960万円、家賃の中央値は149,000円でした（最終診断日2026年6月23日）。この家賃は2件とも同じ149,000円で、サンプルの幅が狭いことも参考値として扱う理由です。
同じ板橋区全体では診断件数が240件あり、「危険（割高）」113件、「注意」35件、「安全・割安」90件、「判定不能」2件という結果でした。エリア平均の実質利回りは3.65%、家賃中央値は82,341円で、この棟の数字と比べると、今回の2件は利回りがやや低く、家賃も高めに出ていることがわかります。ただし件数が少ないため、この棟だけで『割高』と決めつけず、他の販売事例も合わせて見ることが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から約219m離れた東坂下２－１６－４の地点（令和8年1月1日時点）では、1平方メートルあたり614,000円で、前年の547,000円から12.2%上昇しています。この地点は近隣商業地域・商業地で、建蔽率80%、容積率300%、防火地域の指定があり、周辺の土地価格は上昇傾向にあることがわかります。
周辺の取引事例は188件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は84万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、25平方メートルの1Kが2600万円、同じく25平方メートルの物件が2200万円、50平方メートルの1LDK（築1986年）が2200万円で取引されています。
ハザード情報では、この地点は洪水時に5〜10mの浸水想定、高潮では1m以上3m未満の浸水想定があるとされ、地盤は液状化しやすい（地震の際に地面が水を含んだ砂のようになり、建物が傾いたり沈んだりしやすくなる現象）自然堤防の地形です。マンション自体の耐震性や止水対策については今回のデータに無いため、販売資料やハザードマップ、自治体の防災情報で確かめることをおすすめします。
新築で魅力的ですが、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」が多く注意が必要です。
板橋区全体の相場より利回りが低めで、価格の妥当性は個別の取引事例とよく比べてください。
管理体制や権利関係など未確定の部分は重要事項説明書や登記簿で必ず確認してください。
- 管理規約・長期修繕計画の内容を重要事項説明書で確認する
- 土地の権利形態（所有権か借地権か）を登記簿で確認する
- 蓮根駅までの道のりや周辺環境を実際に歩いて確認する
- 周辺の洪水・高潮・液状化リスクをハザードマップで確認する
- 割高診断の件数が少ない点を踏まえ他の事例も確認する
- 管理会社の実際の管理体制を総会議事録等で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.64%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.33ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.31%）は、東京都 板橋区相場（3.64%）より0.33ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 149,000円
- 149,000円
この棟の家賃中央値（149,000円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（83,250円）より 79% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東坂下２－１６－４（この棟から約219m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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