ライオンズマンション板橋区役所前
ライオンズマンション板橋区役所前（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築37年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区板橋2丁目63-9 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 板橋区役所前駅 徒歩1分 ／ 東武東上線 大山駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1989-07（築37年） |
| 総戸数 | 106戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京 |
| 建物管理会社 | キノシタコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
「ライオンズマンション板橋区役所前」は東京都板橋区板橋2丁目にある1989年築・12階建・106戸のワンルームマンションです。都営三田線板橋区役所前駅徒歩1分という駅近立地が特徴で、建物・管理・価格のポイントを宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
「ライオンズマンション板橋区役所前」は、都営三田線「板橋区役所前駅」から徒歩1分、東武東上線「大山駅」からも徒歩9分という2路線が使える立地にあります。駅徒歩1分は投資用ワンルームの中でも特に近く、入居者募集の際の強みになりやすい条件です。
2路線が使えることで通勤・通学の経路の選択肢が広がり、将来的に入居者を探すときの間口が広がりやすい点もメリットです。ただし駅からの近さがそのまま家賃の高さに直結するとは限らず、部屋の向きや階数、眺望なども合わせて見る必要があります。
一方で、駅前は人通りや生活音が気になる場合もあります。実際の周辺環境や騒音の感じ方は現地ごとに違うため、昼と夜の両方で歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1989年7月の竣工で、築37年が経過しています。12階建て・総戸数106戸の鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造）で、権利形態は所有権です。
分譲は「ライオンズマンション」ブランドで知られる大京が手がけており、全国に供給実績があるため中古での流通量が多いブランドです。管理はキノシタコミュニティが担当しています。
築37年という年数では、修繕積立金の残高や過去の大規模修繕の実施状況が資産価値に直結します。これらは今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
総戸数106戸という規模は管理組合の運営体制にも影響します。管理費や修繕積立金の滞納状況、管理組合の活動実態についても、重要事項調査報告書などで確かめておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は診断の件数が2件のため、参考値としてご覧ください。判定の内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、「安全・割安」はありませんでした。2件という少ない数字のため、この結果だけで割高・割安を断定することはできません。
棟の平均実質利回りは3.81%、平均提示価格は1,575万円でした。家賃は中央値63,000円、最小55,000円〜最大71,000円で、家賃サンプル数は2件です。こちらも少数のため、幅を持って見る必要があります。
板橋区エリア全体では、診断の件数240件のうち「危険（割高）」が113件と最も多く、平均実質利回りは3.65%、家賃中央値は82,341円でした。この棟の家賃中央値63,000円はエリアの家賃中央値より低めですが、部屋の広さや階数などの条件差も影響するため、単純な比較はできません。
エリア全体でも「危険（割高）」判定が最多という傾向は、板橋区の中古ワンルーム市場全体で価格と家賃のバランスに注意が必要であることを示唆しています。棟単体の判断だけでなく、エリア傾向も踏まえて検討することが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から113m地点の地価公示（令和8年7月1日時点）は1平方メートルあたり1,490,000円で、前年の1,260,000円から18.3%上昇しました。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%、防火地域に指定されています。
地価の上昇は周辺エリアの需要の高さを示す材料の一つですが、地価が上がったからといって、この棟の将来の資産価値が同じように上がるとは限りません。あくまで参考情報として捉えてください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期〜2025年第4四半期の期間で655件集まっており、価格の中央値は2,500万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、面積20平方メートルの1Rが2,100万円、面積25平方メートルの1Kが2,100万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。地盤や浸水のリスクは購入判断の重要な材料になるため、最新のハザードマップで区の公表データを確認してください。
板橋区役所前駅徒歩1分は駅近の強みですが、築37年の修繕状況は要確認です。
割高診断は参考値（2件）で、危険・注意が1件ずつと判断が分かれています。
地価は上昇傾向ですが、価格の妥当性は取引事例や管理状態と合わせて確認を。
- 修繕積立金の残高と長期修繕計画を管理組合の議事録で確認する
- 直近の大規模修繕の実施時期と内容を確認する
- 現在の入居状況や賃料をレントロールで確認する
- 重要事項説明書で建物構造や権利関係を確認する
- 管理費・修繕積立金の滞納状況を重要事項調査報告書で確認する
- 最新のハザードマップで浸水・地盤リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.64%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.17ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.81%）は、東京都 板橋区相場（3.64%）より0.17ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 71,000円
- 55,000円
この棟の家賃中央値（63,000円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（83,250円）より 24.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／板橋２－６５－８（この棟から約113m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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