ライオンズマンション大山金井町
ライオンズマンション大山金井町（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築35年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区大山金井町17-4-203 |
|---|---|
| 交通 | 東武東上線 大山駅 徒歩9分 ／ 東武東上線 下板橋駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1991-11（築35年） |
| 総戸数 | 29戸 |
| 階数 | 地上6階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都板橋区大山金井町にある「ライオンズマンション大山金井町」は、東武東上線大山駅徒歩9分、1991年築・地上6階建て29戸のRC造マンションです。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ており、価格と家賃のバランスを確かめたい棟です。
立地と交通
ライオンズマンション大山金井町は、東京都板橋区大山金井町17-4-203に位置します。東武東上線の大山駅まで徒歩9分、下板橋駅まで徒歩10分で、同じ沿線の2駅を使い分けられる立地です。池袋方面へのアクセスもしやすく、通勤・通学の選択肢を持ちやすい場所といえます。
周辺は第二種住居地域に指定され、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域です。これらの数値は土地の使い方のルールを示すもので、住宅と小規模な店舗が混在しやすいエリアと考えられます。ただし具体的な商業施設やスーパー、学校の位置は今回のデータに無いため、現地を歩いて自分の目で確かめてください。
建物と管理
建物は1991年11月に竣工し、2026年時点で築35年、地上6階建て、総戸数29戸の鉄筋コンクリート造です。権利形態は所有権で、分譲会社は大京、ブランドは「ライオンズマンション」です。全国各地で長く展開されており、中古流通量も多いブランドとされています。
管理会社は大京アステージです。大手グループによる管理体制であることは分かりますが、実際の清掃状況や共用部の使われ方、修繕履歴の詳細は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。管理費・修繕積立金の金額や滞納の有無も合わせて確かめておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は件数が2件のため参考値です。2件とも「危険（割高）」と判定されており、実質利回り（家賃収入から経費を引いた利益の割合）の平均は3.15%、平均提示価格は1,475万円でした。家賃は58,000円〜70,000円（中央値64,000円、サンプル2件）で、最終診断日は2025年9月15日です。
同じ板橋区エリア全体では診断件数240件のうち、「危険（割高）」が113件、「注意」が35件、「安全・割安」が90件、「判定不能」が2件でした。エリア平均の実質利回りは3.65%、平均提示価格は101,439万円、家賃中央値は82,341円です。棟の件数が少ないため棟とエリアを単純比較して結論を出すことは避け、両者を並べて確認する材料としてご覧ください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から312m地点の地価公示（国が毎年公表する土地の価格の目安）は、令和8年1月1日時点で1㎡あたり736,000円です。前年の666,000円から10.5%上昇していますが、これは1地点のみの数値であり、棟の資産価値そのものを示すものではありません。参考情報として見てください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期〜2025年第4四半期の605件で、価格中央値2,600万円、単価中央値100万円/㎡、面積中央値25㎡でした。個別の例では、2025年第4四半期に大山金井町で1978年築40㎡の1LDKが2,600万円、2015年築25㎡の1Kが2,700万円、大山東町で1995年築30㎡の1DKが3,200万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定0.5〜3m、液状化（地震で地盤がゆるみ建物が傾くことがある現象）は「やや液状化しやすい」、地形は谷底低地（傾斜1/100未満）とされています。高潮の想定は今回のデータに無いため、購入前には最新のハザードマップで自分の住戸の階数や位置も踏まえて確認してください。
診断2件は参考値だが「危険（割高）」判定、利回り水準は慎重に見たい。
地価公示は前年比10.5%上昇も1地点のみ、周辺取引605件は厚い材料。
築35年RC造・大京アステージ管理、修繕計画は個別確認が必要。
- 管理組合の長期修繕計画と総会議事録を確認する
- 登記簿謄本で所有権・抵当権の状況を確認する
- 重要事項説明書で修繕履歴や耐震性を確認する
- 家賃相場を複数の賃貸サイトで比較する
- 洪水・液状化ハザードマップを最新版で確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と滞納状況を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.64%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.49ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.15%）は、東京都 板橋区相場（3.64%）より0.49ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 70,000円
- 58,000円
この棟の家賃中央値（64,000円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（83,250円）より 23.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大山金井町４３－７（この棟から約312m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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