ライジングプレイス板橋
ライジングプレイス板橋（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築17年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区坂下3丁目34-23 |
|---|---|
| 交通 | JR埼京線 浮間舟渡駅 徒歩9分 ／ 都営三田線 蓮根駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2009-03（築17年） |
| 総戸数 | 31戸 |
| 階数 | 5階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社バンズ・インベスト・マネジメント |
| 建物管理会社 | メイプルリビングサービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライジングプレイス板橋は、東京都板橋区坂下にある2009年竣工・5階建31戸のワンルームマンションです。浮間舟渡駅・蓮根駅から徒歩9〜10分。診断の件数は参考値ですが、割高とする判定が多く、価格の見極めが大切な棟です。
立地と交通
ライジングプレイス板橋は、東京都板橋区坂下3丁目にあります。最寄りはJR埼京線の浮間舟渡駅で徒歩9分、都営三田線の蓮根駅からは徒歩10分です。2つの路線が使えるため、通勤や通学で行き先の選択肢が広がる点は良いところです。
国が公表する地価公示では、棟から138m離れた地点（坂下3-25-2）の価格が1平方メートルあたり438,000円で、前年の408,000円から7.4%上がっています（令和8年1月1日時点）。用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に入っています。地価の動きは一つの地点だけの数字なので、周辺の実際の取引価格と合わせて見ることが大切です。
建物と管理
この建物は2009年3月に竣工したRC造（鉄筋コンクリート造）の5階建で、総戸数は31戸、権利は所有権です。築年数は17年で、分譲会社は株式会社バンズ・インベスト・マネジメント、管理会社はメイプルリビングサービスです。管理の具体的な体制や修繕の計画は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
国交省のハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は5〜10m、高潮は0.3m未満、液状化は「液状化しやすい」、地形は自然堤防とされています。浸水想定が深い点は気になるところなので、購入を考える際は区のハザードマップや水害時の避難計画も確認しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は2件で、3件未満のため参考値としてご覧ください。判定の内訳は「危険（割高）」が2件で、「注意」「安全・割安」は0件でした。平均の実質利回りは3.43%、平均の提示価格は1900万円です。家賃は中央値69,750円（69,500円〜70,000円、サンプル2件）でした。件数が少ないため、この結果だけで価格の高さを決めつけることはできません。
同じ板橋区での診断の件数は240件あり、こちらも「危険（割高）」が113件と最も多くなっています。エリア全体の平均実質利回りは3.65%、家賃中央値は82,341円です。棟の家賃中央値69,750円はエリアの家賃中央値より低く、利回りも棟の方が低めですが、サンプルが少ないため今後の診断の積み重ねで見方が変わる可能性があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の取引事例では、2024年第1四半期から2025年第4四半期までに188件の取引があり、価格の中央値は2100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は84万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、浮間地区で1R・20平方メートル・2025年築が3300万円、舟渡地区で1K・20平方メートル・2010年築が2300万円という取引がありました。
同じく舟渡地区では、1LDK・40平方メートル・2008年築が3300万円で取引された例もあります。間取りや面積、築年によって価格の幅が大きいため、この棟の価格が妥当かどうかは、面積と築年が近い取引事例と見比べて判断することをおすすめします。
診断の件数は参考値ですが、2件とも「危険（割高）」で、価格には注意が必要です。
浸水想定5〜10mと液状化しやすい地盤のため、ハザード面の確認も欠かせません。
周辺取引事例と比べて価格の妥当性を見極め、焦らず判断することが大切です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確かめる
- 浸水想定や液状化のリスクを区のハザードマップで確認する
- 面積・築年が近い周辺取引事例と価格を比べる
- 診断件数が少ないため、今後の家賃・価格の動きも追う
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.64%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.21ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.43%）は、東京都 板橋区相場（3.64%）より0.21ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 70,000円
- 69,500円
この棟の家賃中央値（69,750円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（83,250円）より 16.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／坂下３－２５－２（この棟から約138m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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