ライオンズマンション板橋
ライオンズマンション板橋（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築39年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区板橋1丁目49番3号 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 新板橋駅 徒歩2分 ／ JR埼京線 板橋駅 徒歩3分 |
| 築年 | 1987-06（築39年） |
| 総戸数 | 147戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | (株)大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション板橋は東京都板橋区板橋1丁目、新板橋駅徒歩2分・JR板橋駅徒歩3分の立地にある1987年築・SRC造14階建147戸のワンルーム投資用マンションです。診断は参考値ですが危険（割高）の判定が出ており、価格や賃料の妥当性は重要事項説明書で確認してください。
立地と交通
ライオンズマンション板橋は、東京都板橋区板橋1丁目49番3号に位置する投資用のワンルームマンションです。都営三田線の新板橋駅まで徒歩2分、JR埼京線の板橋駅まで徒歩3分と、2つの路線を徒歩圏内で使い分けられる場所にあります。複数路線が使えることは、入居者にとって通勤や通学の選択肢が増えるという意味で、賃貸需要を支えやすい条件のひとつです。
用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%、防火地域に指定されています。商業地域は店舗やオフィスビルが建ちやすく、駅前の賑わいや生活利便性につながりやすい区分です。ただし、具体的な人口動態や賃貸需要の推移、周辺の商業施設の充実度は今回のデータに無いため、区が公表する統計資料や賃貸情報サイトの空室状況で確かめてください。
建物と管理
建物は1987年6月に竣工し、築39年を数えます。地上14階建、総戸数147戸の鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造で、権利形態は所有権です。SRCは鉄骨とコンクリートを組み合わせた構造で、一般的なRC造より粘り強いとされる造り方です。分譲した大京は「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパーで、現在はオリックスグループの傘下にあります。管理は大京アステージが担当しています。
ライオンズブランドは全国に供給実績があり、中古の流通量が多いことで知られています。流通量が多いことは、将来売却する際に買い手を見つけやすい可能性につながりますが、実際の成約しやすさは個々の部屋の状態や価格設定にも左右されます。築39年という年数を踏まえると、設備や共用部の老朽化、将来の大規模修繕の負担も気になる点です。修繕の履歴や長期修繕計画、積立金の残高は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、件数が3件未満のため参考値として扱います。その1件の判定は危険（割高）で、平均提示価格は1800万円、平均実質利回りは3.56%、家賃は中央値64,000円（家賃サンプル1件）でした。最終診断日は2025年1月24日です。1件だけの結果であるため、この数字をこの棟全体の価格が高いか低いかの結論として読むことはできません。
一方、東京都板橋区全体で見ると、診断件数247件のうち危険（割高）が113件と最も多く、安全・割安92件、注意38件、判定不能4件という内訳でした。エリア平均の実質利回りは3.65%、平均提示価格は98659万円、家賃中央値は83,046円です。この棟の1件の結果とエリア全体の傾向を並べると、どちらも危険（割高）の判定が目立つ構図になっていますが、1件の診断だけでこの棟の価格設定を断定することは避けるべきです。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から89m地点にある地価公示地点（板橋１－４６－３、令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり1,230,000円で、前年の1,050,000円から17.1%上昇しました。用途は商業地域・商業地で、建蔽率80%、容積率600%、防火地域に指定されています。地価が1年でこれだけ上昇していることは、このエリアへの需要の高さを示す材料のひとつですが、将来も同じ割合で上がり続けるとは限らないため、今後の動向は毎年公表される地価公示で確認してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの648件があり、価格の中央値は2500万円、面積の中央値は25平方メートル、単価の中央値は1平方メートルあたり100万円です。具体的な例として、2025年第4四半期に成約した1K・25平方メートル・築2019年の部屋が3200万円、1K・25平方メートル・築2018年の部屋が2800万円、1K・20平方メートル・築2011年の部屋が2500万円などがあります。ハザード面では、洪水浸水想定なし、液状化しにくい地盤、地形はローム台地とされています。
診断は1件のみで参考値ですが、危険（割高）の判定が出ている点は見過ごせません。
エリア全体でも危険（割高）が最多で、板橋区全体の相場感と大きくは外れていません。
地価は1年で17.1%上昇していますが、将来も上がり続けるとは限らないため慎重に。
- 長期修繕計画と修繕履歴を管理組合の議事録で確認する
- 積立金の残高と今後の修繕費負担を確認する
- 現在の賃料・入居状況を重要事項説明書で確認する
- 1800万円という提示価格が妥当か周辺取引事例と比べる
- 地価の上昇が続くかは分からないため最新の公示地価も確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.64%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.08ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.56%）は、東京都 板橋区相場（3.64%）より0.08ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 64,000円
この棟の家賃中央値（64,000円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（83,250円）より 23.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／板橋１－４６－３（この棟から約89m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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