ライオンズマンション大山幸町
ライオンズマンション大山幸町（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築37年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区幸町1番地10号 |
|---|---|
| 交通 | 東武東上線 大山駅 徒歩6分 ／ 都営三田線 板橋区役所前駅 徒歩17分 |
| 築年 | 1989-07（築37年） |
| 総戸数 | 55 |
| 階数 | 地上11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション大山幸町は、東京都板橋区幸町にある1989年竣工・11階建て55戸の中古マンションです。大山駅まで徒歩6分。割高診断では3件中3件が「危険（割高）」で、区平均より利回りが低めという結果が出ています。立地と価格のバランスを事実データから確認します。
立地と交通
ライオンズマンション大山幸町は、東京都板橋区幸町1番地10号に位置します。最寄りは東武東上線「大山駅」で徒歩6分、都営三田線「板橋区役所前駅」からは徒歩17分です。2つの路線が使える点は、通勤先の選択肢を広げやすい材料です。
建物が立つ場所は用途地域で「商業地域」に区分されており、市街化区域内にあります。商業地域は住宅だけでなく店舗やオフィスも建てられる地域で、周辺に生活利便施設が集まりやすい傾向があります。ただし実際の周辺環境（店舗の種類や夜間の人通りなど）は、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は1989年7月の竣工で、現在築37年です。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造、地上11階建てで総戸数は55戸、権利形態は所有権です。分譲は大京、管理は大京アステージが手がけており、「ライオンズマンション」ブランドはオリックスグループ傘下の大京が長年展開してきた実績があります。
築37年ということで、給排水管や外壁などの大規模修繕がどこまで進んでいるかが気になるところです。修繕の履行状況や長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟に対する割高診断は3件行われており、3件すべてが「危険（割高）」の判定でした。平均の実質利回りは3.04%、平均提示価格は1,693万円です。家賃は54,000円から70,000円の間で、中央値は68,000円でした（家賃サンプル3件）。最終診断日は2025年7月31日です。
板橋区全体では診断件数240件のうち、「危険（割高）」が113件、「注意」が35件、「安全・割安」が90件で、こちらも「危険（割高）」が最多です。区の平均実質利回りは3.65%で、この棟の3.04%はそれより0.61ポイント低くなっています。利回りが低いほど、同じ家賃収入に対して価格が高めについている、という見方ができます。
ただし今回の棟の診断は3件分のデータに基づくもので、件数が多いとは言えません。この結果だけで価格の妥当性を断定することはできず、実際の取引や賃貸の条件は個別の物件ごとに確認が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から244m離れた「大山金井町４３－７」の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり736,000円で、前年の666,000円から10.5%上昇しました。この地点の用途地域は第二種住居地域で、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域に指定されています。地価が上昇している点はポジティブな材料ですが、将来も上がり続けるとは限りません。
周辺（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）の取引事例は475件あり、価格の中央値は2,500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は97.5万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、大山金井町で築1978年・40平方メートルの1LDKが2,600万円、大山金井町で築2015年・25平方メートルの1Kが2,700万円、大山東町で築1995年・30平方メートルの1DKが3,200万円で取引されています。
ハザード情報としては、洪水の浸水想定区域には入っておらず、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は水はけの良いローム台地とされています。これらは国の公開データに基づくものですが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に最新版を区のサイトなどで確認してください。
割高診断は3件中3件が「危険（割高）」で、エリア平均より利回りが低めという結果でした。
築37年の鉄骨鉄筋コンクリート造で、修繕計画や管理状況は資料で個別に確認する必要があります。
地価は上昇傾向ですが、将来も上がり続けるとは限らず、価格だけでなく管理や相場も見て判断したい物件です。
- 長期修繕計画と修繕履歴を管理会社に確認する
- 総会議事録で管理組合の運営状況を確認する
- 現在の賃貸条件（家賃・空室状況）を仲介会社に確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 重要事項説明書で構造や設備の詳細を確認する
- 最新のハザードマップを区のサイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の判断のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.64%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.6ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.04%）は、東京都 板橋区相場（3.64%）より0.6ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 70,000円
- 68,000円
- 54,000円
この棟の家賃中央値（68,000円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（83,250円）より 18.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大山金井町４３－７（この棟から約244m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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