グランドコンシェルジュ都立大学
グランドコンシェルジュ都立大学（東京都 目黒区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都目黒区中根2丁目5-2 |
|---|---|
| 交通 | 東急東横線 都立大学駅 徒歩7分 ／ 東急大井町線 緑が丘駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2008-03（築18年） |
| 総戸数 | 31 |
| 階数 | RC造5階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社明和住販 |
| 建物管理会社 | 株式会社快適空間 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グランドコンシェルジュ都立大学は、東京都目黒区中根にある2008年築・全31戸のワンルームマンションです。都立大学駅徒歩7分。割高診断の件数はまだ少なく参考値ですが、2件とも「危険（割高）」でした。立地・建物・相場の確認ポイントを宅建士の視点で整理します。
立地と交通
グランドコンシェルジュ都立大学は、東急東横線 都立大学駅から徒歩7分、東急大井町線 緑が丘駅からも徒歩11分の場所にあります。2つの路線が使えるので、通勤・通学の行き先に合わせてルートを選べる点は魅力です。都立大学駅は急行も停車する駅で、都心方面へのアクセスもしやすい立地です。
所在地は目黒区中根2丁目で、落ち着いた住宅地が広がる地域です。地形は谷底低地（傾斜が緩やかな低い土地という意味です）にあたります。周辺の道路状況や商店街・スーパーまでの距離は今回のデータに無いため、現地を歩いて生活動線を確かめてください。駅までの道のりに坂道があるかどうかも、実際に歩いて確認すると安心です。
建物と管理
この建物は2008年3月に完成したRC造（鉄筋コンクリート造という意味です）5階建で、総戸数は31戸、築18年です。土地の権利は所有権で、分譲は株式会社明和住販、管理は株式会社快適空間が担当しています。所有権のマンションは、借地権付きの物件に比べて権利関係がシンプルになりやすい点が特徴です。
修繕の履歴や長期修繕計画、管理費・修繕積立金の金額は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確かめてください。築18年の物件は、修繕積立金の残高や次回の大規模修繕の時期も合わせて確認しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2026年2月13日時点で2件のみで、件数が少ないため参考値としてご覧ください。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.41%、平均提示価格は3335万円、家賃は92,700円〜137,700円（中央値115,200円）でした。家賃のサンプル数も2件と少なく、この数字だけで棟全体の家賃水準を決めつけることはできません。
目黒区全体では診断119件のうち「危険（割高）」が74件、「注意」が13件、「安全・割安」が32件で、エリアでも「危険（割高）」が最も多い結果です。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3470万円、家賃中央値は104,000円でした。この棟の利回りはエリア平均よりやや低めで、提示価格もエリア平均よりやや低い水準ですが、診断件数が少ないため、この棟だけの傾向と言い切ることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から118m離れた中根2-7-3地点（令和8年1月1日時点）の価格は1m2あたり1,390,000円で、前年の1,200,000円から15.8%上昇しました。用途地域は準工業地域、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域です。地価が上がっている地域ですが、この先も同じペースで上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は251件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）で、価格の中央値は3000万円、面積の中央値は35m2、1m2あたりの単価中央値は96.7万円でした。例えば2025年第4四半期の中根地区では2500万円・25m2・1LDK・築1971年の事例、柿の木坂地区では3200万円・35m2・2K・築1996年の事例があり、同じ目黒区内でも地区や築年数によって価格に幅があることが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、液状化（地震で地面が液体のように緩む現象という意味です）は「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（傾斜が緩やかな低地）とされています。浸水想定がある地域なので、購入前にハザードマップで実際の浸水エリアと建物の位置関係、避難経路を確かめてください。
割高診断は参考値ながら2件とも「危険（割高）」で、価格面はやや高めの印象です。
地価は15.8%上昇し取引も活発ですが、将来の値上がりを約束するものではありません。
洪水浸水想定があるため、ハザードマップと管理状況を自分の目で確認してから判断してください。
- 管理組合の議事録と長期修繕計画を確認する
- 管理費・修繕積立金の金額を管理会社に確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確かめる
- ハザードマップで浸水想定区域を確認する
- 直近の家賃・空室期間を管理会社に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 目黒区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.14ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.41%）は、東京都 目黒区相場（3.55%）より0.14ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 目黒区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 137,700円
- 92,700円
この棟の家賃中央値（115,200円）は、東京都 目黒区の周辺相場中央値（104,000円）より 10.8% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中根２－７－３（この棟から約118m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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