アーバイル三田慶大前
アーバイル三田慶大前（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区芝5丁目23 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 三田駅 徒歩3分 ／ JR山手線 田町駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2003-10（築23年） |
| 総戸数 | 29 |
| 階数 | 8 |
| 構造 | RC造 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
アーバイル三田慶大前は、東京都港区芝5丁目に建つ2003年竣工・8階建・全29戸のワンルームマンションです。三田駅徒歩3分、田町駅徒歩4分の二路線利用可能な立地です。診断件数は1件のみで参考値ですが、判定は危険（割高）でした。宅建士の視点で立地・建物・相場を中立に解説します。
立地と交通
アーバイル三田慶大前が建つのは、東京都港区芝5丁目です。最寄りは都営三田線「三田」駅で徒歩3分、JR山手線「田町」駅も徒歩4分の距離にあり、2つの路線を使い分けられる立地です。地下鉄とJRの両方が使えるため、通勤や通学の行き先によってルートを選びやすい点が特徴です。
所在する場所は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。オフィスや商業施設が混在しやすい地域区分で、将来的に周辺の建て替えや開発が進む可能性もあります。地域の用途区分は、自分でも自治体の用途地域図で確認しておくと安心です。
建物と管理
建物は2003年10月に竣工し、築23年になります。8階建てで総戸数は29戸、構造はRC造（鉄筋コンクリート造）、権利形態は所有権です。分譲会社は東証スタンダード上場のアーバネットコーポレーションで、同社は「アーバイル」ブランドの投資用マンションを首都圏に展開しています。
管理会社の情報は今回のデータに含まれていないため、管理規約や長期修繕計画書を売主または管理組合に確認してください。築23年ということもあり、大規模修繕の実施履歴や今後の修繕計画を事前に把握しておくことが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみです。3件未満のため参考値として扱い、この1件だけで棟全体の傾向を断定することはできません。参考として、判定は危険（割高）、平均実質利回りは3.2%、平均提示価格は2900万円、家賃は93,000円でした。
同じ港区エリアでは診断件数が231件あり、危険（割高）174件・注意18件・安全・割安38件・判定不能1件という内訳で、エリア全体でも危険（割高）が多い結果です。エリアの平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円で、この棟の家賃93,000円はエリアの中央値より低めですが、サンプルが1件のため目安程度に見てください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から約100mの地点（芝5-9-10）の地価公示では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,050,000円となっており、前年の2,600,000円から17.3%上昇しています。商業地域としての土地需要が強いことがうかがえますが、地価の上昇がそのまま物件価格の上昇を意味するわけではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1,167件あり、価格の中央値は4,400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は148.6万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば2025年第4四半期には1Kで20平方メートル・3,100万円の事例もあり、間取りや面積によって価格の幅は大きくなっています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」ですが、地形は砂州・砂礫州で「やや液状化しやすい」とされています。液状化とは、地震の際に地盤が緩んで建物に影響が出る現象のことです。詳しくは自治体が公開するハザードマップで確認してください。
二路線利用可能な立地で地価は上昇傾向ですが、診断件数は1件のみで参考値です。
判定は危険（割高）ですが、1件のみのためこの棟全体の結論にはできません。
管理会社や修繕計画など、データに無い項目は売主や管理組合に確認してください。
- 管理会社や管理規約・長期修繕計画を売主に確認する
- 診断件数1件は参考値のため価格の妥当性を別途確認する
- 現在の賃貸条件（家賃・入居状況）を最新情報で確認する
- 登記簿謄本で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 液状化リスクを自治体のハザードマップで確認する
- 重要事項説明書で建物の耐震性能や修繕履歴を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
東証スタンダード上場。都市型投資用マンション「アーバイル」ブランドを首都圏に展開する不動産デベロッパー。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.13ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.2%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.13ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 93,000円
この棟の家賃中央値（93,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 19.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／芝５－９－１０（この棟から約100m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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