スパシエ練馬アヴィニティー
スパシエ練馬アヴィニティー（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区谷原1丁目9-6 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋線 練馬高野台駅 徒歩15分 ／ 都営大江戸線 光が丘駅 徒歩23分 |
| 築年 | 2006-06（築20年） |
| 総戸数 | 73 |
| 階数 | 9階建て |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | スペースコレクション株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スパシエ練馬アヴィニティーは、東京都練馬区谷原1丁目にある2006年6月竣工・9階建て全73戸の投資用ワンルームマンションです。西武池袋線練馬高野台駅徒歩15分の立地で、宅建士の視点から相場や地価データをもとに中立に解説します。
立地と交通
スパシエ練馬アヴィニティーは、西武池袋線の練馬高野台駅から徒歩15分、都営大江戸線の光が丘駅からは徒歩23分の場所にあります。2つの路線を使える立地ですが、どちらの駅からも距離があるため、通勤・通学で毎日使う人は実際に歩いて時間を確かめることをおすすめします。
この建物がある場所の用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に含まれています。近隣商業地域とは、お店やオフィスが建ちやすく、住宅と商業施設が混ざりやすい地域のことです。周辺のスーパーや病院など日々の生活環境の詳細は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめてください。
建物と管理
建物は2006年6月に竣工した鉄筋コンクリート造の9階建てで、総戸数は73戸、築年数は20年です。権利形態は所有権で、分譲はスペースコレクション株式会社、管理は株式会社東急コミュニティーが担当しています。大手の管理会社が入っている点は安心材料のひとつと言えます。
一方で、修繕積立金の金額や今後の値上げ予定、長期修繕計画、管理組合の総会議事録といった管理の中身を示す資料は今回のデータには含まれていません。築20年という年数を踏まえ、これらの資料を売主や管理会社に直接求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、3件に満たないため参考値として扱います。2件とも判定は「安全・割安」でした。平均の実質利回りは3.76%、平均提示価格は2020万円、家賃は中央値72,000円（68,000円〜76,000円、2件のデータ）となっています。最終診断日は2025年10月31日です。
練馬区全体では193件の診断があり、最も多い判定は「危険（割高）」で97件、次いで「安全・割安」が66件、「注意」が30件でした。エリア平均の実質利回りは3.71%、平均提示価格は1,945万円、家賃中央値は73,100円です。この棟の2件の数字はエリア平均と大きくかけ離れてはいませんが、件数が少ないため、今後のデータ蓄積を待って判断することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から283m離れた谷原2-6-5の地価公示地点（令和8年1月1日時点）では、1平方メートルあたり392,000円で、前年の374,000円から4.8%上昇しています。この地点の用途地域は第一種低層住居専用地域で、建蔽率50%・容積率100%、準防火地域です。なお、建物自体がある場所の用途地域は近隣商業地域で、地価公示地点とは異なる点に注意してください。
周辺の取引事例は105件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2,300万円、単価の中央値は1平方メートルあたり90万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、高野台地区の1K・20平方メートルで2,300万円、同じく1K・20平方メートルで1,900万円という事例があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。地盤の面では比較的安定した立地と言えますが、ハザード情報は地点全体の目安であり、建物自体の耐震性などは別途、重要事項説明書で確かめてください。
診断件数は2件のみで参考値ですが、2件とも安全・割安の判定でした。
エリア全体では危険（割高）の判定が最も多く、油断はできません。
管理の中身や修繕計画は資料で確かめ、価格だけで判断しないことが大切です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 修繕積立金の残高と今後の値上げ予定を確認する
- 練馬高野台駅・光が丘駅までの実際の徒歩時間を確認する
- 周辺の賃貸需要や空室期間を管理会社に確認する
- 建物がある場所の用途地域と建蔽率・容積率を確認する
- 周辺の成約事例と比較して価格の妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の判断が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.05ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.76%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.05ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 76,000円
- 68,000円
この棟の家賃中央値（72,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 1.7% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／谷原２－６－５（この棟から約283m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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