プレール・ドゥーク上石神井
プレール・ドゥーク上石神井（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築12年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区上石神井1丁目31-21 |
|---|---|
| 交通 | 上石神井駅 徒歩6分 ／ 武蔵関駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2014-11（築12年） |
| 総戸数 | 43戸 |
| 階数 | 4階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク上石神井は、東京都練馬区上石神井1丁目にある築12年・43戸のワンルームマンションです。上石神井駅徒歩6分、武蔵関駅徒歩12分の立地で、木下不動産が分譲しました。本記事では立地・建物・周辺データを宅建士の視点で中立に整理します。
立地と交通
プレール・ドゥーク上石神井は、東京都練馬区上石神井1丁目に位置するワンルームマンションです。最寄りの上石神井駅までは徒歩6分、武蔵関駅までは徒歩12分で、2つの駅を使い分けられる立地です。駅からの近さは賃貸需要の安定につながりやすいと言われますが、実際の人気度は周辺の家賃相場や競合物件の数によっても変わります。
この地点の用途地域（建てられる建物の種類や高さを制限するルール）について、国交省のデータでは地価公示地点が「第一種中高層住居専用地域」、別の集計では「第１種住居地域」と示されています。参照している地点が異なるためで、実際の規制内容は練馬区の都市計画課や現地の用途地域図で確認してください。
建物と管理
この建物は2014年11月に竣工し、築12年、4階建で総戸数は43戸です。分譲会社は木下不動産(株)、管理会社はパートナーズが担当しています。分譲ブランドの「プレール・ドゥーク」は木下グループが首都圏で展開しており、入居率の高さや設備保証が特徴として紹介されることが多いブランドです。
一方で、建物の構造（鉄骨造か鉄筋コンクリート造かなど）や土地の権利（所有権か借地権かなど）は今回のデータに含まれていません。これらは資産価値や将来の売却のしやすさに関わるため、重要事項説明書（取引前に不動産会社から渡される説明書）や登記簿（土地や建物の所有者などが記録された書類）で必ず確認してください。また、サブリース契約（管理会社が家賃を保証する契約）を伴う場合は、契約期間や家賃見直しの条件も事前に確認することが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟に関する割高診断の件数は0件で、エリア全体の診断データもありません。そのため、この物件が周辺相場に対して割高か割安かを判断する材料が今の時点ではなく、相場ポジションの評価は「データ蓄積中」です。
診断件数が少ない、またはゼロの物件は、過去の取引データが市場に十分出回っていない可能性もあります。価格の妥当性を知りたい場合は、次に紹介する周辺取引事例や地価公示の数字と、実際の提示価格を自分で比較してみることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から52m離れた近隣の地点では、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり462,000円で、前年の435,000円から6.2%上昇しています。この地点の建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合）は50%、容積率（敷地に対する建物の延べ面積の割合）は150%、準防火地域に指定されています。地価の上昇は需要の強さを示す一つの材料ですが、今後も同じペースで上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は151件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2000万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は84万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、15平方メートル・1R・1992年築が730万円、20平方メートル・1K・2008年築と2012年築がそれぞれ2300万円で成約しています。築年数や面積によって価格差が大きいことが分かります。
ハザード面では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」と評価されています。地盤が比較的安定しているエリアと言えますが、災害リスクはハザードマップの更新や個別の地盤調査によっても変わることがあるため、購入前に練馬区の最新のハザードマップも確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟に7件の評価がついており、評点は5となっています。ただし、具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていません。実際の住み心地や評価の詳細を知りたい場合は、マンションレビューのサイトで直接確認してください。
上石神井駅徒歩6分、武蔵関駅徒歩12分の築12年・43戸、木下不動産分譲のマンションです。
割高診断の件数は0件で、相場ポジションはまだ判断できる材料がありません。
周辺地価は前年比6.2%上昇していますが、将来の値上がりを断定するものではありません。
- 建物の構造と土地の権利を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の状況を管理組合に確認する
- サブリース契約の有無と条件を売主や管理会社に確認する
- 現在の賃貸家賃の相場を複数の賃貸サイトで確認する
- 練馬区の最新ハザードマップで災害リスクを確認する
- マンションレビューの口コミ詳細を自分で読んで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格が妥当かどうかは別の問題だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 5点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-08-27確認）
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上石神井１－３０－２４（この棟から約52m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- プレール・ドゥーク練馬II練馬区
- ルーブル東武練馬練馬区
- ルーブル武蔵関弐番館練馬区
- プレール・ドゥーク練馬中村橋練馬区
- デュオステージ練馬春日町練馬区
- ファミニュー石神井練馬区
