ヴェルステージ練馬III

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

「ヴェルステージ練馬III」は東京都練馬区桜台にあり、練馬駅徒歩4分・桜台駅徒歩6分で2駅使える築20年、14階建39戸のワンルームマンションです。管理会社はPLANINVESTで、割高診断は2件のみの参考値ながら2件とも「安全・割安」の判定でした。

立地と交通

練馬駅から徒歩4分、桜台駅から徒歩6分という立地で、2つの駅を使い分けられる点は通勤・通学の面で便利です。練馬駅は複数の路線が乗り入れる主要駅で、駅周辺には商店や飲食店、スーパーなどが集まりやすく、日常の買い物にも困りにくい環境と言えます。桜台駅も徒歩圏内にあるため、行き先や時間帯によって使う駅を選べる点も、暮らしやすさにつながる要素の一つと言えるでしょう。駅周辺の治安や夜間の人通りについても、現地を訪れて確認しておくと安心です。

用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。商業地域は建物を高く建てやすく、商業施設も建ちやすい地域のため、周辺に店舗や人通りが多くなりやすい傾向があります。賑やかさを便利と感じるか、落ち着きに欠けると感じるかは人によって異なるため、実際に現地を歩いて周辺の雰囲気を自分の目で確認しておくことをおすすめします。

建物と管理

竣工は2006年2月で築20年、14階建て全39戸の建物です。管理会社はPLANINVESTとわかっていますが、建物の構造（鉄筋コンクリート造かどうかなど）や土地の権利（所有権か借地権か）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。構造や権利は資産性や将来の建て替えのしやすさにも関わる重要な情報なので、購入を検討する際は早めに確認しておくと安心です。

管理体制（修繕積立金の額や長期修繕計画の有無）も今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。築20年ということは、大規模修繕の実施時期や今後の計画、積立金の残高なども気になるところです。管理が行き届いているかどうかは、実際に建物の共用部を見て判断することも大切です。月々の修繕積立金の金額についても、販売資料や重要事項説明書で必ず確認してください。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は2件のみで、件数が少ないため参考値として扱います。2件とも判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは3.77%、平均提示価格は2170万円でした。家賃は2件とも83,000円で、サンプル数が少ない点には注意が必要です。数字だけで判断せず、同じエリアの他の物件とも比較しながら検討することをおすすめします。家賃が2件とも同額だった点も、偶然の可能性を含めて見ておくとよいでしょう。

練馬区全体で見ると診断件数は193件あり、最も多い判定は「危険（割高）」で97件、平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1945万円、家賃中央値は73,100円でした。この棟の2件は区全体の傾向とは異なる結果ですが、件数が少ないため棟全体の実力とは言い切れません。価格の交渉を検討する際は、区全体の傾向とこの棟固有の数字の両方を踏まえて考えることが望まれます。数字の違いが何によって生じているのかも、合わせて調べておくとよいでしょう。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

棟から200m地点（練馬１－１９－３）の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり1,260,000円で、前年の1,140,000円から10.5%上昇しました。これは公示された時点の数字であり、この棟自体の価格が同じ割合で動くとは限りません。地価の上昇は周辺の需要の高さを示す材料の一つですが、個別の物件価格は別途見極める必要があります。地価公示は毎年更新されるため、最新の数値も合わせて確認するとよいでしょう。

周辺の取引事例は504件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2300万円、面積の中央値は25平方メートルでした。ハザード情報では洪水浸水想定が「なし」、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。実際の購入判断では、ハザードマップと地盤調査資料も合わせて確認してください。取引事例は面積や築年によって価格が大きく異なるため、似た条件の事例と比較することが大切です。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 練馬区）

この棟の平均実質利回り（3.77%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.06ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（83,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 13.3% 高い ＝ 割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この駅の賃貸需要

この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。

出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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