ルーブル蒲田八番館
ルーブル蒲田八番館（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築15年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区蒲田1丁目2-2 |
|---|---|
| 交通 | 京急本線 梅屋敷駅 徒歩11分 ／ JR京浜東北線 蒲田駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2011-03（築15年） |
| 総戸数 | 31戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社TFDコーポレーション |
| 建物管理会社 | 株式会社TFDコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル蒲田八番館は東京都大田区蒲田1丁目にある2011年竣工・地上8階建・総戸数31戸の投資用ワンルームマンションです。京急梅屋敷駅とJR蒲田駅の両方が徒歩圏にあり、築15年の中古物件として、この記事では宅建士の視点で立地・建物・価格のバランスを中立に解説します。
立地と交通
ルーブル蒲田八番館は東京都大田区蒲田1丁目にあります。京急本線梅屋敷駅から徒歩11分、JR京浜東北線蒲田駅から徒歩12分で、2つの駅が使える点は便利です。ただしどちらも徒歩10分を超えるため、駅からの近さを重視する人には距離があると感じられるかもしれません。
この場所の用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に区分されています。近隣商業地域は、お店や小さな事務所と住宅が混ざって建てやすい地域という意味です。周辺にどんな建物が実際に並んでいるかは今回のデータに無いため、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2011年3月に竣工し、2026年時点で築15年です。地上8階建・総戸数31戸の鉄筋コンクリート（RC）造で、土地と建物をまとめて所有する「所有権」の物件です。分譲は株式会社TFDコーポレーション、管理は株式会社TFDコミュニティが行っています。「ルーブル」はクリードが首都圏の主要駅周辺で展開している都市型ワンルームのブランドです。
長期修繕計画や修繕積立金の額、過去の大規模修繕の実施状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築15年は、給排水設備や外壁などの大きな修繕が必要になりやすい時期でもあるため、修繕の履歴や今後の計画を事前に見ておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の診断の件数は1件のみで、参考値としてお伝えします。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り（購入後に実際に入ってくるお金の割合の目安）は3.23%、平均提示価格は2350万円、家賃は77,600円でした（家賃のサンプルは1件）。件数が少ないため、この結果だけで棟全体を判断することはできません。
大田区全体では診断の件数が256件あり、判定の内訳は危険（割高）115件、注意45件、安全・割安91件、判定不能5件で、最も多いのは「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.53%、家賃中央値は86,000円です。この棟の家賃77,600円はエリアの家賃中央値より低く、利回りも3.23%とエリアの平均3.53%よりやや低い結果でした。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示（毎年公表される土地の値段の目安）によると、棟から143m離れた大森西7-2-5の地点（準工業地域＝工場と住宅が混ざって建てられる地域、住宅地）では、1平方メートルあたりの価格が532,000円で、前年の497,000円から7%上がりました。建蔽率は60%、容積率は300%で、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は562件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は108万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には蒲田本町で2800万円・30平方メートル・1Kの取引、蒲田で3000万円・20平方メートル・1Kの取引がありました。
ハザードマップでは、この地点は洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が0.3m以上0.5m未満とされ、地形は三角州・海岸低地（海や川に近く地盤が柔らかい地形）、液状化しやすい地域と示されています。水害や地盤への備えは建物の構造や保険の内容によっても変わるため、重要事項説明書のハザード欄や自治体の最新のハザードマップで確認してください。
この棟の診断は1件のみの参考値で、判定は「危険（割高）」でした。
大田区全体でも「危険（割高）」が最多ですが、安全・割安も91件あります。
価格や管理の状況は個別確認が必要で、この記事だけで購入は決められません。
- 長期修繕計画と修繕積立金の額を管理組合に確認する
- 過去の大規模修繕の実施履歴を確認する
- 家賃77,600円の根拠となる賃貸借契約書を確認する
- 重要事項説明書でハザード欄（浸水・液状化）を確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格が妥当か確認する
- 管理会社TFDコミュニティの管理体制を直接問い合わせる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格の妥当性とは別だから。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.29ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.23%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.29ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 77,600円
この棟の家賃中央値（77,600円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 9.8% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大森西７－２－５（この棟から約143m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
