ルーブル蒲田弐番館
ルーブル蒲田弐番館（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区西蒲田８丁目２３−３ |
|---|---|
| 交通 | 蒲田駅 徒歩3分 ／ 蓮沼駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2003-03（築23年） |
| 総戸数 | 92戸 |
| 階数 | 13階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都大田区西蒲田にある「ルーブル蒲田弐番館」は、JR蒲田駅から徒歩3分、蓮沼駅からも徒歩8分という交通利便性の高い立地にある2003年3月竣工・13階建て92戸のワンルームマンションです。割高診断の実施件数は1件のみで参考値にとどまるため、相場との比較は今後のデータ蓄積を待つ必要があります。
立地と交通
ルーブル蒲田弐番館は、東京都大田区西蒲田8丁目23番3号にあります。JR京浜東北線や東急池上線・多摩川線が乗り入れる蒲田駅まで徒歩3分、蓮沼駅までも徒歩8分と、複数路線を使い分けられる立地です。蒲田駅周辺は商業施設も多く、日常の買い物がしやすい環境といえます。
この物件がある地域は用途地域が「商業地域」で、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ床面積の上限の目安（容積率）は700%と定められています。商業地域は店舗やオフィスと住宅が混在しやすく、駅前らしい賑わいと生活音の両面があるため、現地で昼と夜の様子を確認すると安心です。
建物と管理
建物は2003年3月に竣工した13階建てで、総戸数は92戸です。分譲会社は「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームを手がけるクリード、管理会社はパートナーズです。築23年が経過しており、設備の更新時期が近づいている可能性があるため、修繕の履歴を確認しておきたいところです。
建物の構造（鉄筋コンクリート造かどうかなど）と、土地の権利形態（所有権か借地権かなど）は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。これらは資産価値や将来の建て替えのしやすさに関わる重要な情報です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。判定は「注意」で、平均実質利回りは4.11%、平均提示価格は2,130万円、想定家賃は82,000円でした。件数が少ないため、この数字だけで割高・割安を断定することはできません。
大田区全体では249件の診断があり、最も多い判定は「危険（割高）」でした（危険114件、注意43件、安全・割安91件、判定不能1件）。エリア全体の平均実質利回りは3.53%、家賃中央値は85,150円です。この棟の利回り4.11%や家賃82,000円はエリアの数字と並べて見る参考にはなりますが、診断件数が少ないため単純な比較はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から209m離れた西蒲田７－６６－１０の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり5,650,000円で、前年の4,900,000円から15.3%上昇しました。用途地域は商業地域で防火地域にも指定されています。地価の上昇が今後も続くとは限らないため、1時点の数字として参考にしてください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期〜2025年第4四半期の602件で、価格の中央値は2,400万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、面積30平方メートルの1Kが2,800万円、築年2007年・20平方メートルの1Kが3,000万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水で浸水が想定される深さは0.5〜3m、高潮では0.5m以上1m未満とされています。地盤は液状化しやすい「三角州・海岸低地」です。液状化とは、地震の揺れで地面が水分を含んで柔らかくなる現象のことです。購入前にハザードマップで浸水や液状化のリスクを確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」には23件の評価が寄せられ、評点は4となっています。ただし今回のデータには具体的な良い点・気になる点の内容が含まれていないため、実際のコメント内容はマンションレビューのページで確認してください。
蒲田駅徒歩3分と交通は良いものの、割高診断は1件で参考値にとどまります。
大田区全体は「危険（割高）」が最多のため、価格は個別に確認が必要です。
構造・権利形態や修繕計画は未確認のため、重要事項説明書等で確かめてください。
- 建物の構造と土地の権利形態を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 修繕履歴と長期修繕計画を管理会社か管理組合に確認する
- 現地で昼と夜の環境・騒音を確認する
- ハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- マンションレビューの口コミ内容を実際に読む
- 割高診断の件数が少ないため、複数の根拠で価格を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4点23件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-02確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.59ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.11%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.59ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 82,000円
この棟の家賃中央値（82,000円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 4.7% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西蒲田７－６６－１０（この棟から約209m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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