ルーブル蒲田南六番館
ルーブル蒲田南六番館（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区西糀谷１丁目９−１４ |
|---|---|
| 交通 | 糀谷駅 徒歩7分 ／ 京急蒲田駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2012-03（築14年） |
| 総戸数 | 52戸 |
| 階数 | 7階建 |
| 建物管理会社 | リバァイアンス |
この物件の解説（宅建士視点）
「ルーブル蒲田南六番館」は、東京都大田区西糀谷にある2012年3月竣工・7階建52戸のワンルームマンションです。京急線糀谷駅徒歩7分、京急蒲田駅徒歩9分の立地で、割高診断の件数は1件（参考値）でした。宅建士の視点で立地・建物・相場を中立に解説します。
立地と交通
物件は京急本線の糀谷駅から徒歩7分、京急蒲田駅からは徒歩9分の場所にあります。2つの駅を使い分けられるため、通勤や通学で電車の路線を選びやすい点は安心材料です。どちらの駅も徒歩10分以内という距離ですが、実際の道のりや坂道の有無、夜間の人通りなどは、現地を歩いて確認しておくと安心です。
所在地は第一種住居地域に指定された市街化区域です。第一種住居地域とは、主に住宅のための地域で、大きな工場や広い店舗が建ちにくいという決まりがある区域のことです。周囲は住宅が多いエリアと考えられますが、実際の街並みや日当たり、周辺施設の種類は、現地を訪れて目で確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2012年3月に竣工した7階建て、総戸数52戸のマンションで、データ上の築年数は14年です。分譲したのは「ルーブル」ブランドを展開する(株)クリードで、首都圏の主要駅周辺に都市型ワンルームマンションを企画・分譲してきた会社です。築年数が比較的浅いため、設備の古さは気にしにくい時期と言えますが、実際の劣化状況は内覧で確認してください。
管理会社はリバァイアンスです。ただし建物の構造（鉄筋コンクリートかどうかなど）や土地の権利形態（所有権か借地権かなど）は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。管理組合の運営状況や修繕の計画も分からないため、総会の議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認することをおすすめします。52戸という規模の管理体制が実際にどう機能しているかも、合わせて確認したい点です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均の実質利回りは2.76%、平均提示価格は2550万円でした。実質利回りとは、家賃収入から管理費などの経費を引いた実際のもうけを、価格で割った割合のことです。家賃は75,000円（サンプル1件）という結果で、いずれも件数が少ないため、今後のデータの積み重ねを待って判断したい数字です。
大田区全体では診断の件数が250件あり、「危険（割高）」が114件、「注意」が43件、「安全・割安」が91件、「判定不能」が2件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.53%、家賃の中央値は85,300円です。この棟の実質利回り2.76%と家賃75,000円は、エリア全体の数値よりも低めに出ていますが、診断の件数が1件しかないため、この結果だけで割高・割安を決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から463m離れた地点（大森中３－２９－４）の令和8年7月1日時点の地価公示では、1平方メートルあたり560,000円で、前年の525,000円から6.7%上がりました。この地点は第一種住居地域の住宅地で、建物を建てられる割合を示す建蔽率は60%、容積率は200%、準防火地域に指定されています。地価公示とは、国が毎年示す土地の目安の価格のことです。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺の取引事例は634件あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は106.7万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば西糀谷の1Kで2700万円（25平方メートル、2016年築）や2800万円（25平方メートル、2015年築）、萩中の1Kで1900万円（15平方メートル、2005年築）といった事例があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮の想定は1m以上3m未満とされています。また地盤は砂州・砂礫州で、液状化は「やや液状化しやすい」との評価です。購入を検討する際は、自治体のハザードマップや防災資料も併せて確認することをおすすめします。
診断の件数は1件の参考値で、判定は「危険（割高）」でした。
家賃や利回りはエリア全体より低めで、価格の妥当性は個別に確認が必要です。
液状化・浸水などハザード情報もあるため、複数の資料で確認してください。
- 建物の構造や権利形態を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 現在の入居者の賃料や契約条件を管理会社に確認する
- 浸水・液状化などハザードマップで詳細を確認する
- 割高診断の件数が少ないため根拠データを複数確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比較して妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.76ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.76%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.76ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 75,000円
この棟の家賃中央値（75,000円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 12.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大森中３－２９－４（この棟から約463m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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