ルーブル大森町
ルーブル大森町（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区大森中1丁目10-5 |
|---|---|
| 交通 | 大森町駅 徒歩4分 ／ 梅屋敷駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2012-04（築14年） |
| 総戸数 | 48戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | イリス管財 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都大田区大森中にある「ルーブル大森町」は、大森町駅から徒歩4分に建つ築14年の投資用ワンルームマンションです。2012年築・11階建・48戸で、割高診断は参考値ながら安全・割安の判定が出ています。良い点と気になる点を宅建士の視点で解説します。
立地と交通
「ルーブル大森町」は、大森町駅から徒歩4分、梅屋敷駅からは徒歩9分の場所にあります。2つの駅を使える場所にあるため、通勤や通学の行き先によって経路を選べるのが特徴です。駅から近いワンルームは入居者を探しやすい傾向があるとされますが、実際の人気度や空室の状況は、周辺の他の物件とも比べて個別に確認することが大切です。ただし、駅が2つあることが家賃の高さを保証するわけではありません。
国交省のデータによると、この棟がある場所の用途地域は商業地域です。一方、253m離れた地価公示（国が毎年示す土地の値段の目安）の地点（大森東２－１８－２）は準工業地域で、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり502,000円、前年の460,000円から9.1%上昇しています。上昇が今後も続くかどうかは分からないため、最新の地価公示や取引事例を国交省の『不動産情報ライブラリ』などで確かめてください。
建物と管理
建物は2012年4月に竣工し、築14年の11階建てで、総戸数は48戸です。分譲したのは「ルーブル」ブランドで知られる(株)クリードで、首都圏の主要駅周辺に都市型のワンルームマンションを展開している会社です。管理を担当しているのはイリス管財です。築14年は大きな修繕が発生し始める時期でもあるため、建物の維持状態は現地やデータで個別に見ておくと安心です。
建物の構造（鉄筋コンクリートなのか鉄骨なのかなど）と、土地や建物に対する権利の種類は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。修繕の計画や管理組合の運営状況も分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確認することをおすすめします。こうした資料を確認する前に購入を決めるのは避けたほうが安全です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について社内で行った割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。判定は「安全・割安」で、平均の実質利回り（買った金額に対して1年間に入ってくるお金の割合）は3.7%、平均の提示価格は2140万円、家賃は75,000円でした。診断日は2023年3月13日とやや前のため、今の家賃や価格とは差がある可能性があります。1件だけの数字で、この棟全体が割安だと決めつけることはできません。
エリア全体（東京都大田区）では診断の件数が250件あり、多い判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回りは3.53%、家賃中央値は85,300円です。この棟の診断は1件しかないため、エリア全体の傾向と単純に比べて結論を出すことはできません。気になる方は、同じ建物の別の部屋の取引価格や家賃も合わせて確認してください。エリアの傾向と、この棟の実際の数字は必ずしも一致しません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省のデータでは、周辺の取引事例が417件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2400万円、単価中央値は1平方メートルあたり105万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、大森中で2300万円・20平方メートル・1K・2005年築という取引がありました。価格は階数や向き、リフォームの有無でも変わるため、中央値だけで割高・割安を判断しないことが大切です。
ハザードの情報では、この場所は洪水で0.5〜3mの浸水が想定されており、高潮では1m以上3m未満の想定があります。また地盤は液状化しやすい三角州・海岸低地とされています。液状化とは、地震の際に地面が水分を含んでやわらかくなる現象のことです。水害や地盤の情報は住む場所を選ぶうえで重要なので、大田区のハザードマップや国の『重ねるハザードマップ』で最新の情報を確かめてください。
割高診断は参考値の1件のみで、安全・割安の判定ですが、断定はできません。
エリア全体は危険（割高）の判定が多く、この棟の数字と単純比較はできません。
地価は上昇傾向ですが、水害や液状化のリスクも合わせて確認することが大切です。
- 建物の構造と土地の権利を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 家賃や価格の最新情報を複数の媒体で確かめる
- 洪水・高潮・液状化のハザードマップを自治体で確認する
- エリア全体の診断傾向とこの棟の数字の違いを理解する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.18ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.7%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.18ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 75,000円
この棟の家賃中央値（75,000円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 12.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大森東２－１８－２（この棟から約253m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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