ルーブル多摩川参番館
ルーブル多摩川参番館（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区下丸子２丁目１７−５ |
|---|---|
| 交通 | 武蔵新田駅 徒歩6分 ／ 下丸子駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2004-07（築22年） |
| 総戸数 | 75戸 |
| 階数 | 7階建 |
| 建物管理会社 | one to one advisors |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都大田区下丸子の「ルーブル多摩川参番館」を宅建士の視点で解説します。武蔵新田駅徒歩6分・下丸子駅徒歩8分、2004年竣工・7階建75戸の投資用ワンルームで、割高診断は参考値（1件）ながら「危険（割高）」でした。立地や周辺相場との位置づけを整理します。
立地と交通
ルーブル多摩川参番館は、東京都大田区下丸子2丁目にある投資用ワンルームマンションです。東急多摩川線の武蔵新田駅まで徒歩6分、下丸子駅まで徒歩8分で、2路線は使えないものの、どちらの駅へも歩いて行ける距離にあります。
周辺は準工業地域（工場と住宅が混在して建てられる地域）で、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域に指定されています。棟から138m離れた地価公示地点でも同じ用途地域が確認でき、このエリアの土地利用の方向性がうかがえます。
建物と管理
建物は2004年7月の竣工で、築22年、7階建・総戸数75戸です。分譲は「ルーブル」ブランドを都市部に展開する(株)クリード、管理はone to one advisorsが担っています。ブランドとしての展開実績はありますが、個々の建物の管理状況は別途確認が必要です。
構造（RC造か鉄骨造かなど）と土地の権利（所有権か借地権か）は今回のデータに含まれていないため、購入を検討する場合は登記簿謄本や重要事項説明書で確かめてください。また管理組合の総会議事録や長期修繕計画は、売主や管理会社に開示を求めると実態がつかみやすくなります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟に対する割高診断の件数は1件のみのため、参考値として扱い、断定はしません。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは2.29%、平均提示価格は2200万円、家賃は53,975円（サンプル1件）でした。最終診断日は2024年10月5日です。
比較として、大田区全体では診断の件数250件のうち「危険（割高）」が114件、「注意」が43件、「安全・割安」が91件で、最も多いのは「危険（割高）」でした。エリア全体の平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は110,907万円、家賃中央値は85,300円です。棟の数字は1件の参考値なので、この差だけで割高・割安を決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から138m離れた地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり509,000円で、前年の470,000円から8.3%上昇しています。用途地域は準工業地域の住宅地です。地価の動きは土地の需要を測る目安の一つで、建物自体の価格とは別の指標として見る必要があります。
周辺の中古取引事例は334件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2300万円、面積中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の下丸子の取引では、2600万円・2900万円・3300万円（いずれも面積25平方メートル前後）といった例があります。築年や間取りによって幅があるため、個別の事例と単純比較するのは避けてください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮は0.3m未満、地形は自然堤防とされ、液状化しやすいという評価もあります。これらは地域全体の傾向を示すもので、この棟そのものの対策状況を示すものではないため、詳しい地盤データは自治体のハザードマップや地盤調査報告書で確かめてください。
武蔵新田・下丸子の両駅を使える立地ですが、割高診断は参考値（1件）で「危険（割高）」でした。
大田区全体でも危険判定が最多のため、価格だけでなく周辺相場との比較が欠かせません。
液状化しやすい地形との記載もあるため、購入前に構造・管理体制・地盤を書面で確認してください。
- 建物の構造（RC造など）は不明なため、登記簿で確かめてください
- 土地の権利（所有権か借地権か）も不明なため、登記簿で確認してください
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を、売主や管理会社に求めてください
- 現在の賃料や入居状況は、賃貸借契約書や管理会社に確認してください
- 液状化しやすい地形とされるため、自治体のハザードマップも確認してください
- 割高診断は参考値（1件）のため、他の診断や近隣相場とも比べてください
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。価格の妥当性は別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -1.23ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.29%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より1.23ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 53,975円
この棟の家賃中央値（53,975円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 37.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／下丸子２－２１－４（この棟から約138m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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